Immobile locato: cosa significa e cosa cambia se lo compri

«Locato» vuol dire affittato: l’immobile ha un inquilino e un contratto in corso. Se lo compri, quel contratto prosegue con te come nuovo locatore, alle stesse condizioni e fino alla scadenza. L’inquilino resta dov’è, il canone lo incassi tu, e il prezzo di solito ne tiene conto.

Vendere un immobile già affittato è legale e più semplice di quanto si creda: il contratto prosegue, l'acquirente subentra come locatore e nella maggior parte dei casi non devi nemmeno chiedere niente all'inquilino. La prelazione, quella vera, scatta solo in un caso preciso — ed è quello che qui sotto vediamo per primo, perché è il punto su cui girano quasi tutti gli errori.

Nel Salento la situazione è frequente: appartamenti affittati a studenti a Lecce, case nelle marine con contratti stagionali, locali commerciali in centro. Le regole cambiano parecchio da un caso all'altro, e conoscerle prima evita contenziosi dopo.

La regola di base: la vendita non scioglie l'affitto

L'articolo 1599 del Codice Civile fissa il principio: la vendita non scioglie la locazione. Il nuovo proprietario subentra nel contratto esistente e ne assume diritti e obblighi. L'inquilino non può essere mandato via al rogito, e tu non devi liberare la casa per venderla.

Il contratto prosegue identico: stesso canone, stessa scadenza, stesse clausole. Il nuovo proprietario incassa i canoni dalla data del rogito, subentra nel deposito cauzionale e non può cambiare nulla da solo.

C'è una condizione che regge tutto: il contratto deve essere regolarmente registrato all'Agenzia delle Entrate. Un contratto non registrato non è opponibile ai terzi, quindi non vincola chi compra — con tutte le complicazioni che ne seguono.

Quando l'inquilino ha davvero il diritto di prelazione

Qui si concentra il malinteso più diffuso, e vale la pena essere precisi.

Nelle locazioni abitative, il conduttore non ha un diritto di prelazione ogni volta che la casa viene venduta. Se vendi lasciando in piedi il contratto — la strada normale — l'inquilino non ha nulla da esercitare: cambia semplicemente il proprietario a cui pagherà l'affitto.

La prelazione nasce in un caso solo, quello descritto dall'articolo 3, comma 1, lettera g) della legge 431/1998: quando disdetti il contratto alla prima scadenza proprio perché vuoi vendere a terzi. E la legge pone una condizione a te, non all'inquilino: puoi farlo solo se non possiedi altri immobili a uso abitativo oltre a quello in cui eventualmente abiti.

In quel caso, e solo in quello, al conduttore spetta la prelazione, da esercitare secondo gli articoli 38 e 39 della legge 392/1978.

Per le locazioni commerciali il discorso è diverso e più stringente: lì gli articoli 38 e 39 si applicano direttamente a ogni trasferimento a titolo oneroso dell'immobile locato. Se stai vendendo un negozio o un ufficio affittato, la prelazione va gestita sempre.

Come si notifica la prelazione, quando serve

La forma non è libera, ed è il punto in cui si sbaglia più spesso. L'articolo 38 chiede che il locatore comunichi l'intenzione di vendere con atto notificato a mezzo di ufficiale giudiziario: una raccomandata o una PEC non bastano, e una prelazione notificata male è come non averla notificata.

Nella comunicazione vanno indicati il corrispettivo in denaro, tutte le altre condizioni della compravendita e l'invito a esercitare o meno il diritto.

Da lì i tempi sono questi:

• il conduttore ha 60 giorni dalla ricezione per esercitare la prelazione, e deve farlo a sua volta con atto notificato a mezzo ufficiale giudiziario, offrendo condizioni uguali;
• se la esercita, il prezzo va versato entro 30 giorni decorrenti dal sessantesimo, contestualmente al rogito o al preliminare;
• se non risponde o rinuncia, puoi vendere liberamente a terzi, ma alle stesse condizioni comunicate. Se poi cambi qualcosa di rilevante, per esempio abbassi il prezzo, la notifica va rifatta.

Se la vendita avviene saltando una prelazione dovuta, il conduttore può esercitare il riscatto: riprendersi l'immobile alle stesse condizioni dell'acquirente, entro sei mesi dalla trascrizione dell'atto. È la ragione per cui, quando la prelazione c'è, conviene farla nella forma giusta al primo colpo.

I tipi di contratto e cosa cambia per la vendita

4+4 (libero mercato). Il più diffuso per uso abitativo. La vendita non lo interrompe: il nuovo proprietario subentra fino alla scadenza naturale.

3+2 (canone concordato). Stesse regole del 4+4 per la vendita. A Lecce è molto usato per via dell'università.

Studenti universitari. Da sei a trentasei mesi, rinnovabili alla prima scadenza: a Lecce è il caso più frequente, e la scadenza è spesso più lontana di quanto sembri. Uso transitorio. Da uno a diciotto mesi. La vendita è più semplice proprio perché la scadenza è vicina: chi compra sa che il rientro in possesso è a breve.

Locazione commerciale. Legge 392/1978. Qui la prelazione del conduttore è generale e va sempre gestita, e il riscatto è un rischio concreto. Chiedi una verifica prima di pubblicare l'annuncio.

Le visite con l'inquilino in casa

È l'aspetto più delicato, e non si risolve con la legge ma con il buon senso. Il conduttore ha diritto al godimento pacifico dell'immobile: le visite vanno concordate, non imposte, in orari ragionevoli e con preavviso. Se il contratto contiene una clausola sulle visite, quella fa fede.

In pratica la collaborazione dell'inquilino decide i tempi della vendita. Dove non c'è una clausola, conviene concordare da subito un numero massimo di visite a settimana e una fascia oraria fissa. Un inquilino trattato bene apre la porta volentieri; uno messo alle strette può rallentare una vendita per mesi, senza violare nulla.

Quanto incide sul prezzo

Un immobile locato vale meno di uno libero, per due motivi che chi compra mette sempre sul tavolo: non può entrarci subito, e si prende insieme alla casa anche la storia dell'inquilino.

Quanto meno, dipende da tre cose:

• la durata residua del contratto: pochi mesi pesano poco, quattro anni pesano molto;
• il canone rispetto al mercato di oggi: un affitto in linea coi valori attuali è quasi un pregio, uno fermo a vent'anni fa è uno sconto certo;
• lo storico dei pagamenti: un inquilino puntuale è un argomento di vendita, una morosità è un problema che passa a chi compra.

C'è anche il rovescio della medaglia. Un immobile affittato bene, con contratto regolare e canone di mercato, è appetibile per chi cerca una rendita che parte dal primo mese, senza il rischio del periodo vuoto. A Lecce, dove la domanda di affitti regge grazie all'università e al turismo, quel tipo di acquirente c'è.

Il lato fiscale

Sul piano fiscale la vendita di un immobile locato non ha regole proprie: valgono quelle di sempre.

La plusvalenza è tassata se l'immobile non è stato adibito ad abitazione principale e viene venduto entro cinque anni dall'acquisto. L'imposta di registro è a carico dell'acquirente, al 2% o al 9% del valore catastale a seconda che compri come prima o seconda casa: il meccanismo è spiegato nella guida sulle imposte d'acquisto della casa. Il deposito cauzionale si trasferisce al nuovo proprietario al rogito, con una clausola apposita nell'atto.

Domande frequenti

Posso vendere casa mentre c'è un inquilino?

Sì. La vendita non scioglie la locazione: il contratto prosegue e il nuovo proprietario subentra come locatore. L'inquilino non può opporsi alla vendita e resta in casa fino alla scadenza naturale del contratto.

Devo avvisare l'inquilino che sto vendendo?

Solo se stai disdettando il contratto alla prima scadenza proprio per vendere: è l'unico caso in cui, nelle locazioni abitative, scatta la prelazione. Se invece vendi lasciando in piedi il contratto, non c'è alcuna comunicazione dovuta. Per le locazioni commerciali, invece, la prelazione va gestita sempre.

Come si notifica la prelazione all'inquilino?

Con atto notificato a mezzo di ufficiale giudiziario, indicando prezzo e condizioni della vendita: raccomandata e PEC non sono la forma prevista dalla legge. Il conduttore ha 60 giorni per rispondere, e in caso positivo versa il prezzo entro 30 giorni dal sessantesimo.

L'inquilino può impedire le visite?

Se il contratto non prevede una clausola sulle visite, non è obbligato a farle. Vanno concordate. In pratica si trova quasi sempre un accordo su giorni e orari, ed è nell'interesse di tutti trovarlo presto.

Quanto vale meno una casa affittata?

Dipende dalla durata residua del contratto, dal canone rispetto ai valori di oggi e dallo storico dei pagamenti. Un contratto in scadenza a breve con canone di mercato incide poco; un contratto lungo con affitto basso incide molto. La stima va fatta sul caso concreto, col metodo comparativo.

Il nuovo proprietario può aumentare l'affitto?

No. Subentra alle stesse condizioni: non può toccare canone, scadenze o clausole fino alla scadenza naturale. Le modifiche richiedono il consenso scritto dell'inquilino.

Cosa succede se l'inquilino non paga dopo la vendita?

Il nuovo proprietario eredita la situazione, morosità comprese. Per questo, prima di acquistare un immobile locato, si verificano lo storico dei pagamenti e l'assenza di procedure di sfratto in corso: è uno dei controlli che facciamo prima di prendere in incarico un immobile affittato.

Prima di mettere in vendita

Se hai un immobile affittato e stai pensando di venderlo, i primi due controlli sono sempre gli stessi: che il contratto sia registrato e a che punto è la scadenza. Da lì si capisce in dieci minuti se sei nel caso semplice o in quello che richiede la notifica formale.

Il percorso completo della vendita è nella guida su come vendere casa a Lecce; per capire quanto vale il tuo immobile nella condizione in cui si trova, parti dalla valutazione gratuita o vieni a parlarne in agenzia.

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Riferimenti normativi: art. 1599 del Codice Civile · art. 3 della legge 431/1998 · artt. 38 e 39 della legge 392/1978 · Agenzia delle Entrate — Contratti di locazione