Mutuo prima casa a Lecce: come funziona e cosa serve

Le banche finanziano fino all'80% del valore di perizia, non del prezzo che paghi: la differenza la metti tu, insieme alle spese. Con il Fondo di garanzia prima casa, prorogato fino al 2027, chi rientra nelle categorie prioritarie può arrivare a coprire l'intero valore, entro 250.000 euro di mutuo.

Scritto da Camillo Barone — agente immobiliare FIMAA, Mondo Immobiliare Lecce dal 1994.

Quella prima riga contiene la sorpresa più frequente. Chi tratta una casa a 180.000 euro dà per scontato di poterne finanziare 144.000. Poi arriva il perito della banca, scrive un valore diverso, e l'80% si calcola su quello.

Quanto ti può prestare la banca

Il tetto ordinario è l'80% del valore di perizia, cioè della stima che un tecnico incaricato dalla banca fa sull'immobile. Se il perito valuta meno del prezzo concordato, la quota che devi mettere di tasca tua cresce — e cresce di tutta la differenza, non di una parte.

Al capitale da anticipare vanno sommate le spese che non si finanziano: notaio, imposte d'acquisto, provvigione. Sono la ragione per cui l'anticipo reale è sempre più alto del 20% che compare nei conti fatti a mente. Quanto pesino le due voci principali sta nelle imposte sull'acquisto della casa e in quanto costa il notaio.

Più basso è il rapporto fra mutuo e valore di perizia, migliori sono le condizioni che la banca propone: chi anticipa il 30% ottiene quasi sempre un tasso più basso di chi anticipa il 20%.

Il Fondo di garanzia prima casa

Lo Stato può garantire una parte del mutuo al posto tuo, e questo permette alla banca di finanziare oltre l'80%, fino a coprire l'intero valore dell'immobile. La garanzia arriva fino all'80% della quota capitale, su mutui entro 250.000 euro. La Legge di Bilancio 2025 lo ha prorogato fino al 31 dicembre 2027.

Si rivolge a chi ha meno di 36 anni e ad altre categorie prioritarie, fra cui i nuclei con figli e i genitori soli con figli minori. Le soglie ISEE non sono uguali per tutti: cambiano in base al numero di figli, e con esse la percentuale garantita. I valori in vigore e l'elenco completo delle categorie stanno sulla pagina del Fondo prima casa di Consap, che è la fonte da controllare prima di dare per scontato di rientrarci.

La domanda si presenta insieme alla richiesta di mutuo, non dopo: serve l'ISEE in corso di validità e il documento che prova il requisito anagrafico o familiare. Chiedere la garanzia a istruttoria avviata significa ricominciare.

Fisso o variabile

Il tasso fisso resta identico per tutta la durata: la rata la conosci il primo giorno e non cambia più. Il variabile segue l'Euribor più uno spread deciso dalla banca: parte quasi sempre più basso e può salire o scendere nel tempo. Non esiste il migliore in assoluto — esiste quello adatto a quanto margine hai sulla rata.

I tassi si muovono di mese in mese, quindi qualsiasi numero scritto qui sarebbe vecchio prima che tu lo legga. Quello che conta è come si confrontano due proposte:

• Confronta il TAEG, non il TAN. Il TAN è il solo interesse; il TAEG comprende istruttoria, perizia, incasso rata e le polizze obbligatorie. Due mutui con lo stesso TAN possono avere TAEG diversi.
• Chiedi il prospetto informativo europeo a ogni banca: è standardizzato apposta perché le proposte siano confrontabili riga per riga.
• Fatti dire quali polizze sono obbligatorie e quali no. L'incendio e scoppio la legge la richiede; la polizza vita quasi sempre no, anche quando viene presentata come parte del pacchetto.
• Sentine almeno tre. Sui vent'anni di un mutuo, differenze che sembrano minime diventano cifre che si contano in migliaia.

Cosa preparare prima di chiedere

Averlo pronto prima accorcia la parte dell'istruttoria che dipende da te — l'unica su cui puoi intervenire.

• Documento d'identità e codice fiscale
• Ultime due buste paga e Certificazione Unica, per chi è dipendente
• Ultimi due modelli Redditi, per chi lavora in proprio
• Estratti conto degli ultimi mesi
• Proposta d'acquisto o preliminare firmato
• Visura catastale e planimetria dell'immobile

Il preliminare già firmato al momento della richiesta fa risparmiare tempo davvero, perché la banca può avviare subito la perizia invece di aspettare. Il conto completo dei tempi, dal preliminare al rogito, sta in dal compromesso al rogito.

La clausola che ti protegge se il mutuo non arriva

Nel preliminare va scritta una clausola sospensiva per il mutuo: se la banca non delibera entro il termine indicato, il contratto si scioglie e la caparra torna indietro. Senza quella clausola il finanziamento negato non giustifica il recesso, e la caparra resta al venditore.

Il punto delicato è il termine. Scriverlo troppo stretto rende la clausola inutile, perché scade mentre la pratica è ancora in corso: va misurato sui tempi reali di delibera della banca che hai scelto, chiedendoglieli prima di firmare.

Se stai valutando un acquisto a Lecce e non sai da che parte cominciare, scrivici: la parte che possiamo toglierti di mezzo — documenti dell'immobile, visure, tempi — la gestiamo noi. Il percorso intero è raccontato in come comprare casa a Lecce.

Domande frequenti

Su quale valore la banca calcola l'80% finanziabile?

Sul valore di perizia, cioè la stima del tecnico incaricato dalla banca, non sul prezzo che hai concordato con il venditore. Se la perizia risulta più bassa del prezzo, la quota da anticipare cresce di tutta la differenza. È la sorpresa più frequente per chi compra la prima casa.

Si può ottenere un mutuo che copre il 100% del valore?

Sì, con il Fondo di garanzia prima casa: lo Stato garantisce fino all'80% della quota capitale, e questo permette alla banca di finanziare l'intero valore. Il mutuo deve restare entro 250.000 euro e vanno rispettati i requisiti anagrafici e ISEE previsti.

Chi può accedere al Fondo di garanzia prima casa?

Chi ha meno di 36 anni e le altre categorie prioritarie, fra cui i nuclei con figli e i genitori soli con figli minori. Le soglie ISEE variano in base al numero di figli. I requisiti aggiornati stanno sulla pagina del Fondo gestita da Consap.

Quando va presentata la domanda per il Fondo di garanzia?

Insieme alla richiesta di mutuo, non dopo. Servono l'ISEE in corso di validità e il documento che prova il requisito anagrafico o familiare. Presentarla a istruttoria avviata significa far ripartire la pratica dall'inizio.

Conviene guardare il TAN o il TAEG?

Il TAEG. Il TAN indica il solo interesse, il TAEG comprende anche istruttoria, perizia, incasso rata e polizze obbligatorie. Due proposte con TAN identico possono avere TAEG diversi, e la seconda cifra è quella che descrive quanto pagherai davvero.

Cosa succede se la banca non delibera in tempo?

Con la clausola sospensiva per il mutuo scritta nel preliminare il contratto si scioglie e la caparra torna all'acquirente. Senza quella clausola il mancato finanziamento non giustifica il recesso: l'acquirente risulta inadempiente e il venditore trattiene la caparra.

Leggi anche: Agevolazioni prima casa a Lecce · Come si calcola l'imposta di registro · Tasse sulla seconda casa nel Salento

Fonti

Consap — Fondo di garanzia prima casa

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