Rent to buy: come funziona e cosa controllare prima di firmare

Chi non ottiene il mutuo oggi ma potrebbe ottenerlo fra due anni si trova davanti a un vicolo cieco: la casa che gli piace non lo aspetta. Il rent to buy nasce per quel caso. Ti consegna l'immobile subito, ti lascia dentro una parte dei soldi che versi ogni mese, e ti dà tempo per decidere.

È regolato dall'articolo 23 del Decreto Sblocca Italia (D.L. 133/2014, convertito nella Legge 164/2014). Undici anni dopo resta uno strumento di nicchia, e non perché sia scritto male: perché richiede che due persone si fidino l'una dell'altra abbastanza a lungo, e che il contratto sia scritto bene fin dalla prima riga.

Come funziona: due fasi, un contratto solo

Il proprietario (il concedente) consegna l'immobile a chi vuole comprarlo (il conduttore), che paga un canone periodico. Il canone non è un affitto: è diviso in due parti, e la divisione va scritta nel contratto.

• La quota di godimento paga l'uso della casa. Funziona come un canone di locazione e, se non compri, resta al proprietario.
• La quota imputata al prezzo è un anticipo sull'acquisto. Se compri, si scala dal prezzo pattuito.

Alla scadenza del termine concordato il conduttore decide. Se compra, paga il prezzo già ridotto di quanto ha accumulato. Se non compra, il contratto finisce e la casa torna al proprietario.

La legge non fissa la proporzione fra le due quote: la scelgono le parti. Più alta è la quota-prezzo, più il conduttore accumula in fretta — e più il proprietario incassa poco dall'uso.

La clausola che decide tutto

Se alla scadenza il conduttore non compra, il proprietario trattiene per intero la quota di godimento. È la parte che ha pagato l'uso della casa, ed è giusto così.

Sulla quota-prezzo, invece, la legge dice una cosa sola: va restituita nella misura stabilita dal contratto. Non fissa nessuna percentuale minima.

Tradotto: un contratto che prevede la restituzione del 100% è legittimo, e lo è anche uno che prevede la restituzione del 10%. Chi firma senza leggere quella riga può scoprire alla scadenza di aver versato per anni un anticipo che non torna indietro. È il primo punto da guardare, prima del prezzo e prima della durata.

Chiedi che la percentuale sia scritta in cifre, non con formule del tipo "salvo quanto dovuto a titolo di indennità": una formula elastica si tende sempre dalla stessa parte.

Comprare è un diritto, non un obbligo

Il conduttore non è tenuto ad acquistare. Alla scadenza sceglie liberamente, e se rinuncia il contratto cessa senza penali oltre a quelle pattuite.

Questa asimmetria è il motivo per cui molti proprietari esitano: si vincolano per anni senza avere in cambio la certezza della vendita. In compenso incassano un canone più alto di un affitto e restano proprietari fino all'ultimo euro.

C'è un limite di tempo che conviene conoscere: per conservare la protezione della trascrizione, l'acquisto deve avvenire entro dieci anni dalla trascrizione del contratto.

Perché la trascrizione è il cuore del contratto

Il rent to buy si trascrive nei registri immobiliari come un contratto preliminare. Senza trascrizione il conduttore è quasi scoperto, e il resto del contratto vale poco.

Cosa protegge. Se il proprietario vende la casa a un terzo mentre il contratto è in corso, il conduttore mantiene il diritto di restarci. E le ipoteche o i pignoramenti che vengono iscritti dopo la trascrizione non sono opponibili a chi poi acquista: l'effetto prenotativo fa retroagire il rogito finale al momento della trascrizione iniziale, per un massimo di dieci anni.

Cosa non protegge. Tutto ciò che era già iscritto prima. Un'ipoteca accesa dal proprietario tre anni fa resta lì, e la trascrizione non la cancella. Questo è l'errore che vediamo più spesso raccontato al contrario in giro: la trascrizione non ripulisce la casa, la congela allo stato in cui la trovi il giorno della firma.

Per questo la visura ipotecaria va fatta prima di firmare il rent to buy, non prima del rogito finale: fra i due possono passare anni, e in quegli anni tu stai già pagando.

Cosa controllare prima di firmare

Sono le stesse verifiche di una compravendita, con una differenza sola: qui vanno fatte all'inizio, quando in mano hai ancora la possibilità di dire di no.

1. Ipoteche e pignoramenti già iscritti sull'immobile, con visura aggiornata al giorno della firma.
2. Conformità urbanistica e catastale: se la casa ha un abuso, alla scadenza non è vendibile e tu hai pagato per anni un immobile che non potrai comprare.
3. La percentuale di restituzione della quota-prezzo, scritta in cifre.
4. La durata e la data entro cui va esercitato il diritto di acquisto.
5. Chi paga cosa: manutenzione ordinaria e straordinaria, spese condominiali, imposte.
6. La forma dell'atto: l'atto pubblico notarile costa più di una scrittura privata autenticata, ma vale come titolo esecutivo. Sul punto successivo si capisce perché conta.

Se il conduttore smette di pagare

Il contratto si può risolvere per il mancato pagamento di un numero di canoni, anche non consecutivi, non inferiore a un ventesimo del totale. Su un contratto di cinque anni con canone mensile sono tre rate saltate.

Qui c'è la sorpresa che i proprietari non si aspettano: non esiste lo sfratto. Il rent to buy non è una locazione, quindi non si applica la procedura per convalida di sfratto. Per riavere la casa il proprietario deve fare una causa ordinaria, con i tempi di una causa ordinaria.

È il motivo per cui l'atto pubblico notarile, che costituisce titolo esecutivo, non è una spesa da risparmiare: accorcia proprio quel passaggio.

In caso di risoluzione per inadempimento del conduttore, il proprietario riottiene l'immobile e trattiene i canoni incassati a titolo di indennità, salvo patto diverso.

Se invece è il proprietario a non rispettare il contratto — per esempio si rifiuta di vendere — il conduttore può chiedere al giudice una sentenza che tenga luogo del rogito, oppure risolvere il contratto e riavere la quota-prezzo maggiorata degli interessi legali. I suoi crediti hanno un privilegio speciale sull'immobile.

Se il proprietario finisce in liquidazione giudiziale

Il contratto prosegue: chi gestisce la procedura non può scioglierlo, e il conduttore resta dentro casa con il suo diritto di comprare. È una tutela forte, che il preliminare ordinario non ha nella stessa misura.

I contratti trascritti e conclusi a giusto prezzo non sono soggetti a revocatoria quando riguardano l'abitazione principale del conduttore o dei suoi parenti e affini entro il terzo grado, oppure la sede principale della sua attività.

Una nota di lettura, perché altrove trovi ancora la versione vecchia: l'articolo 23 parla di fallimento e cita la legge fallimentare del 1942, ma dal 15 luglio 2022 è in vigore il Codice della crisi d'impresa e dell'insolvenza, che ha sostituito quella legge e ha ribattezzato il fallimento liquidazione giudiziale. Le tutele sono le stesse, cambiano i nomi e i numeri degli articoli.

Nel caso opposto — è il conduttore a finire in liquidazione giudiziale — chi gestisce la procedura può scegliere se subentrare nel contratto o scioglierlo.

Quanto costa: le imposte

Le due quote del canone si tassano separatamente, ed è il punto in cui più articoli in circolazione sono rimasti indietro.

Sulla quota di godimento si paga come su una locazione: imposta di registro del 2% per gli immobili abitativi, oppure l'opzione per la cedolare secca se il proprietario è una persona fisica fuori dall'attività d'impresa.

Sulla quota imputata al prezzo si applica il trattamento degli acconti. Qui è cambiato tutto di recente: fino al 2024 l'aliquota era il 3%, dal 1° gennaio 2025 il D.Lgs. 139/2024 l'ha portata allo 0,50%, allineandola alla caparra confirmatoria. Quanto versato si scala dall'imposta dovuta sull'atto finale. Se il venditore è un'impresa che opera in regime IVA, le regole sono diverse e vanno viste caso per caso.

Durante il contratto: l'IMU resta a carico del proprietario, la TARI di chi occupa la casa.

Se leggi da qualche parte che la TASI si divide fra proprietario e conduttore, quella pagina è ferma al 2019: la TASI è stata abolita dal 2020 e assorbita nell'IMU.

Al rogito finale si pagano le imposte d'acquisto ordinarie — vedi imposte per l'acquisto della casa e il calcolo dell'imposta di registro — con una precisazione che pesa: i requisiti per le agevolazioni prima casa si verificano al momento del rogito, non alla firma del rent to buy. Se nel frattempo la tua situazione cambia, l'agevolazione cambia con lei.

Il riferimento di prassi resta la Circolare 4/E del 19 febbraio 2015 dell'Agenzia delle Entrate, che ha costruito l'impianto fiscale di questi contratti.

Quando conviene, e quando no

Ha senso quando l'acquirente ha un reddito solido ma non ancora la storia creditizia o l'anticipo per il mutuo; quando il venditore non ha fretta di incassare e preferisce un flusso periodico a una casa ferma; quando l'immobile è particolare — un palazzo del centro storico, una masseria — e il mercato dei compratori è ristretto, così che bloccare oggi un acquirente serio vale più di aspettare.

Non ha senso quando l'acquirente non ha una prospettiva concreta di ottenere il credito entro la scadenza: in quel caso sta pagando una quota-prezzo che rischia di non recuperare, e sarebbe più protetto in affitto. Non ha senso nemmeno quando il venditore ha bisogno di liquidità a breve, perché il rent to buy la liquidità la rimanda.

E c'è una terza strada che spesso risolve senza tutta questa complessità: un preliminare con rogito differito di dodici o diciotto mesi, con acconti concordati. Meno tutele della trascrizione decennale, ma anche meno costi e meno cose che possono andare storte. Se invece il tema è dare l'uso di una casa a un familiare senza vendergliela, l'istituto giusto è un altro: il comodato d'uso gratuito.

Rent to buy a Lecce e nel Salento

Nel nostro mercato lo strumento compare soprattutto in due situazioni: acquirenti giovani con lavoro stabile ma senza anticipo, e immobili di valore che restano in vendita a lungo perché i compratori possibili sono pochi.

Prima di impostarlo conviene sapere quanto vale davvero la casa, perché il rent to buy blocca il prezzo oggi per un acquisto che avverrà fra anni: se il prezzo di partenza è gonfiato, il conduttore si accorgerà alla scadenza di aver accumulato anticipi su un valore che il mercato non riconosce, e non comprerà. Una valutazione fatta con metodo all'inizio evita di scoprirlo alla fine.

Da qui in poi servono due professionisti, non uno: il notaio per il contratto e la trascrizione, l'agenzia per la verifica documentale e per il prezzo. Noi lavoriamo a Lecce dal 1994 e possiamo dirti, prima che tu firmi qualcosa, se la strada giusta per quella casa è questa o un'altra — che tu stia dalla parte di chi vende o di chi compra.

Scrivici o chiamaci: la prima consulenza non si paga.

Domande frequenti sul rent to buy

Il conduttore è obbligato a comprare la casa?

No. Alla scadenza ha il diritto di acquistare, non l'obbligo. Se rinuncia, il contratto cessa, il proprietario riprende l'immobile e trattiene per intero la quota di canone destinata al godimento. Torna indietro solo la quota imputata al prezzo, nella misura scritta nel contratto.

Quanto mi torna della quota-prezzo se non compro?

Quello che dice il contratto, perché la legge non fissa alcun minimo. Può essere il 100% come il 20%. È la clausola più importante del documento e va letta prima della firma, scritta in cifre e non con formule elastiche.

La trascrizione mi protegge da un'ipoteca sulla casa?

Solo da quelle iscritte dopo. Le ipoteche e i pignoramenti già presenti al momento della trascrizione restano e ti seguono fino al rogito. Per questo la visura ipotecaria va chiesta prima di firmare il rent to buy, non prima dell'atto finale.

Chi paga IMU e TARI durante il contratto?

L'IMU resta al proprietario, che è ancora il titolare dell'immobile. La TARI la paga chi occupa la casa, cioè il conduttore. La TASI non c'entra più nulla: è stata abolita nel 2020 e accorpata nell'IMU.

Quanto si paga di imposta di registro sulla quota destinata al prezzo?

Lo 0,50% dal 1° gennaio 2025, dopo la riforma introdotta dal D.Lgs. 139/2024 che ha sostituito la vecchia aliquota del 3%. L'importo versato si scala poi dall'imposta dovuta sull'atto di acquisto. Con venditore soggetto a IVA le regole cambiano.

Se il conduttore smette di pagare, il proprietario può sfrattarlo?

No, e sorprende molti proprietari. Il rent to buy non è una locazione, quindi la procedura di sfratto non si applica: serve una causa ordinaria. Il contratto si può risolvere quando i canoni non pagati raggiungono un ventesimo del totale. Stipularlo come atto pubblico notarile, che vale come titolo esecutivo, accorcia sensibilmente i tempi di rilascio.

Norme citate: art. 23 del D.L. 12 settembre 2014 n. 133, convertito in L. 11 novembre 2014 n. 164 — D.Lgs. 18 settembre 2024 n. 139 (imposta di registro su caparre e acconti) — D.Lgs. 12 gennaio 2019 n. 14, Codice della crisi d'impresa e dell'insolvenza, in vigore dal 15 luglio 2022 — L. 27 dicembre 2019 n. 160, art. 1 (abolizione della TASI) — Circolare Agenzia delle Entrate n. 4/E del 19 febbraio 2015.

Questa pagina ha carattere informativo generale. Ogni contratto di rent to buy va scritto sul caso concreto con l'assistenza di un notaio.