Dal compromesso al rogito a Lecce: tempi e fasi nel 2026

A Lecce dal compromesso al rogito passano in media 45-90 giorni. Chi compra in contanti chiude in 30-45 giorni, perché aspetta solo le verifiche del notaio e un posto in agenda. Con il mutuo si sale a 60-90 giorni: la differenza la fa l'istruttoria della banca.

Scritto da Alessandro Ciullo — agente immobiliare FIMAA dal 2004, specialista in verifica documentale e rogito.

Il rinvio più frequente non nasce dalla banca. Nasce da una difformità catastale scoperta tardi: una planimetria che non corrisponde, una variazione mai depositata, un'ipoteca ancora iscritta. Per questo la visura la chiediamo prima del preliminare e non davanti al notaio: a quel punto la data è fissata, e spostarla costa a tutti.

Le fasi, una per una

Sei passaggi separano l'offerta dalle chiavi, e ognuno ha il suo tempo. Sommati danno i 45-90 giorni: la forbice dipende quasi solo dal mutuo, perché le verifiche notarili corrono in parallelo all'istruttoria bancaria invece di aggiungersi.

• Proposta di acquisto, fino all'accettazione del venditore — 3-7 giorni
• Compromesso, il contratto preliminare — si firma entro 2-4 settimane dall'accettazione
• Istruttoria bancaria, dalla richiesta alla delibera — 30-60 giorni
• Perizia della banca sull'immobile — 7-15 giorni, dentro l'istruttoria
• Verifiche catastali e ipotecarie del notaio — 10-20 giorni
• Rogito, fissato quando delibera e verifiche sono chiuse

A Lecce le agende dei notai si riempiono fra giugno e luglio e fra settembre e ottobre. In quei mesi la data si prenota con anticipo, altrimenti il tempo guadagnato altrove lo si perde nell'attesa di uno slot.

Cosa allunga i tempi quando c'è il mutuo

L'istruttoria bancaria vale da sola 30-60 giorni e si divide in tre tratti: raccolta e verifica dei documenti reddituali (10-15 giorni), perizia tecnica sull'immobile da parte di un perito incaricato dalla banca (7-15 giorni), delibera del comitato crediti (5-10 giorni).

La banca chiede ultime buste paga, Certificazione Unica ed estratti conto degli ultimi tre-sei mesi. Chi lavora in proprio aggiunge gli ultimi due modelli Redditi. Averli pronti prima della richiesta accorcia il primo tratto: è l'unico dei tre su cui puoi intervenire tu.

In Puglia alcune filiali istruiscono in sede, altre mandano la pratica fuori regione. La differenza si misura in giorni, e si scopre solo chiedendo prima di aprire la pratica.

Come si guadagnano due settimane

Quattro mosse, tutte da fare prima del compromesso. Chi le fa arriva al rogito nella parte bassa della forbice; chi le rimanda le fa comunque, ma dopo, mentre l'orologio del preliminare corre.

1. Chiedi la pre-delibera del mutuo prima di firmare il compromesso, non dopo
2. Raccogli i documenti dell'immobile in anticipo: planimetria catastale, APE, visura ipotecaria
3. Verifica la conformità urbanistica prima del preliminare, non fra preliminare e rogito
4. Scegli il notaio guardando la sua disponibilità, non solo l'onorario

La raccolta documentale la facciamo noi, ed è compresa nella provvigione: è il tratto dove si perde più tempo quando lo si affronta da soli.

Se il rogito salta: cosa protegge chi compra

Se la data indicata nel compromesso passa senza rogito scattano le penali previste dal contratto. Quando è il venditore a non presentarsi, l'acquirente ha diritto al doppio della caparra confirmatoria (art. 1385 c.c.), oppure può chiedere al Tribunale una sentenza che trasferisca comunque la proprietà (art. 2932 c.c.).

Quando è l'acquirente a non presentarsi, il venditore trattiene la caparra.

C'è però una riga che vale quanto tutte le altre messe insieme: la clausola sospensiva per il mutuo. Se la banca non delibera entro il termine scritto nel compromesso, la clausola scioglie il contratto e la caparra torna indietro. Senza quella riga, il mutuo negato non giustifica il recesso e la caparra resta al venditore.

Chi compra a Lecce arriva quasi sempre da qui: la guida su come comprare casa a Lecce racconta il percorso intero, e le imposte sull'acquisto della casa dicono quanto verserai al notaio quel giorno.

Se stai per firmare un preliminare, scrivici prima: ti diciamo quali documenti mancano mentre c'è ancora tempo per procurarli.

Domande frequenti

Quanto tempo passa dal compromesso al rogito a Lecce?

In media 45-90 giorni. In contanti si chiude in 30-45 giorni, perché servono solo le verifiche catastali e ipotecarie del notaio e una data in agenda. Con il mutuo si arriva a 60-90 giorni per via dell'istruttoria bancaria.

Posso fissare la data del rogito già nel compromesso?

Sì, ed è la prassi. Va scelta con margine sulla delibera del mutuo: se arriva tardi, spostare la data significa rinegoziare con venditore e notaio. Con la clausola sospensiva per il mutuo il rischio resta gestibile anche quando la banca rallenta.

Cosa succede se la banca non delibera in tempo?

Con la clausola sospensiva per il mutuo nel compromesso il contratto si scioglie e la caparra torna all'acquirente. Senza quella clausola il mancato finanziamento non giustifica il recesso: l'acquirente resta inadempiente e il venditore trattiene la caparra.

Quali documenti dell'immobile servono per arrivare al rogito?

Planimetria catastale aggiornata, visura catastale, visura ipotecaria, attestato di prestazione energetica e i titoli edilizi che dimostrano la conformità urbanistica. Se una variazione non è mai stata depositata, va sanata prima del rogito: è la causa più comune di rinvio.

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Alessandro Ciullo — agente immobiliare FIMAA a Lecce dal 2004, specializzato in verifica documentale, conformità urbanistica e sicurezza contrattuale delle compravendite nel Salento, marine leccesi comprese. Il profilo completo →

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