Quanto si paga di imposte comprando casa

Registro, IVA, ipotecaria e catastale, con le aliquote in vigore nel 2026. Il conto cambia in modo netto a seconda che sia prima o seconda casa e che si compri da un privato o da un costruttore: sono i due dati che il modulo chiede per primi.

Che casa è Prima casaci ho la residenza, la porto entro 18 mesi o ci lavoro Seconda casao non ho i requisiti per l’agevolazione

Da chi la compro Da un privato, o da un’impresa senza IVAcon il prezzo-valore le imposte si calcolano sulla rendita catastale Da un’impresa, con IVAchi ha costruito o ristrutturato, entro 5 anni dalla fine dei lavori o dopo se sceglie l’IVA

Rendita catastale Serve se compri da un privato o da un’impresa senza IVA. Sta nella visura catastale o nell’atto di provenienza. Prezzo dichiarato Serve se compri da un’impresa con IVA. È una casa di lusso, categoria A/1, A/8 o A/9 su queste categorie l’agevolazione prima casa non spetta: registro al 9% da un privato, IVA al 22% da un’impresa

Il risultato compare qui

Compila il modulo e premi «Calcola». Il conto resta in questa pagina e l’indirizzo che si forma si può salvare o mandare per email: riaprendolo, i dati sono ancora lì.

Un esempio con i numeri

Una casa in vendita a 200.000 euro, rendita catastale 750. Sono i valori suggeriti dal modulo qui sopra: puoi digitarli e ritrovare gli stessi conti.

Prima casa, comprata da un privato. Il valore catastale è 86.625 euro, cioè 750 × 115,5. L’imposta di registro è il 2% di quella cifra, 1.732,50 euro, più 50 euro di ipotecaria e 50 di catastale: si versano 1.832,50 euro.

Seconda casa, stesso venditore e stessa rendita. Il coefficiente diventa 126, quindi il valore catastale sale a 94.500 euro, e l’aliquota al 9%: 8.505 euro di registro. Con le due imposte fisse il conto arriva a 8.605 euro.

Fra i due scenari ballano 6.772,50 euro, su questa casa. È quanto ti fa risparmiare l’agevolazione prima casa, ed è la ragione per cui i requisiti si controllano prima di firmare il compromesso, quando si è ancora in tempo a metterli per iscritto.

Prima casa, ma da un’impresa costruttrice. Qui la base è il prezzo dell’atto e non la rendita: sui 200.000 euro si paga il 4% di IVA, 8.000 euro, più tre imposte fisse da 200. Totale 8.600 euro. Lo stesso immobile, dallo stesso privato di prima, ne chiedeva 1.832,50: da chi compri pesa quanto i requisiti che hai.

Come funziona il calcolo

Comprando da un privato, o da un’impresa che vende senza IVA, le imposte si possono calcolare sul valore catastale invece che sul prezzo pagato: è la regola del prezzo-valore, in vigore dal 2006, e va chiesta espressamente al notaio durante il rogito. Il valore catastale si ottiene moltiplicando la rendita per 115,5 sulla prima casa e per 126 sulla seconda — due coefficienti diversi, ed è l’errore che si vede più spesso.

Comprando dall’impresa che ha costruito o ristrutturato la casa, entro cinque anni dalla fine dei lavori o anche dopo se sceglie l’IVA, si paga l’IVA sul prezzo dichiarato, e registro, ipotecaria e catastale sono fissi a 200 euro ciascuna.

Domande frequenti

Come si calcola il valore catastale?

Si prende la rendita catastale, che sta nella visura o nell’atto di provenienza, e la si moltiplica per 115,5 se è prima casa o per 126 se è seconda casa. Su quel valore si applica l’aliquota: 2% per la prima casa, 9% per la seconda, con un minimo di 1.000 euro in entrambi i casi. Sulle categorie A/1, A/8 e A/9 l’agevolazione prima casa non spetta: anche comprando da un privato con tutti i requisiti si usano il coefficiente 126 e il 9%.

Quando si paga l’IVA invece dell’imposta di registro?

Quando il venditore è un’impresa costruttrice o ristrutturatrice e la vendita avviene entro cinque anni dalla fine dei lavori, oppure dopo, se l’impresa sceglie di applicare l’IVA. In quel caso l’imposta di registro diventa fissa a 200 euro e si paga l’IVA sul prezzo dichiarato: 4% prima casa, 10% seconda casa, 22% per le case di lusso nelle categorie A/1, A/8 e A/9.

Perché il calcolo parte dalla rendita e non dal prezzo?

Per la regola del prezzo-valore: quando l’acquirente è un privato e chiede espressamente al notaio di applicarla, le imposte si calcolano sul valore catastale anche se il prezzo pagato è più alto. Vale anche comprando da un’impresa che vende senza IVA.

Il totale comprende anche il notaio e la provvigione?

No. Qui ci sono solo le imposte dovute allo Stato sull’atto di acquisto. L’onorario del notaio e la provvigione dell’agenzia vanno aggiunti a parte. Bollo, tassa ipotecaria e voltura si pagano solo quando c’è l’IVA: con l’imposta di registro la legge li esenta.

Se la casa si compra con un mutuo, la rata è un conto a parte e si fa qui: calcolo della rata del mutuo.

Aliquote e coefficienti secondo la guida fiscale di Mondo Immobiliare, basata su Agenzia delle Entrate e Consiglio Nazionale del Notariato.
Il calcolo è una stima: l’importo definitivo lo determina il notaio in sede di rogito.