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Quanto si paga di imposte comprando casa

Registro, IVA, ipotecaria e catastale, con le aliquote in vigore nel 2026. Il conto cambia in modo netto a seconda che sia prima o seconda casa e che si compri da un privato o da un costruttore: sono i due dati che il modulo chiede per primi.

Che casa è
Da chi la compro

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Come funziona il calcolo

Comprando da un privato le imposte non si calcolano sul prezzo pagato ma sul valore catastale: è la regola del prezzo-valore, in vigore dal 2006, e va chiesta espressamente al notaio durante il rogito. Il valore catastale si ottiene moltiplicando la rendita per 115,5 sulla prima casa e per 126 sulla seconda — due coefficienti diversi, ed è l’errore che si vede più spesso.

Comprando da un’impresa costruttrice entro cinque anni dalla fine dei lavori si paga invece l’IVA sul prezzo dichiarato, e l’imposta di registro diventa fissa a 200 euro, come l’ipotecaria e la catastale.

Nel Salento il valore catastale è tipicamente il 40-60% del valore di mercato: è la ragione per cui, su una compravendita fra privati, l’imposta risulta molto più bassa di quanto ci si aspetti guardando il prezzo.

Domande frequenti

Come si calcola il valore catastale?
Si prende la rendita catastale, che sta nella visura o nell’atto di provenienza, e la si moltiplica per 115,5 se è prima casa o per 126 se è seconda casa. Su quel valore si applica l’aliquota: 2% per la prima casa, 9% per la seconda, con un minimo di 1.000 euro in entrambi i casi. Sulle categorie A/1, A/8 e A/9 l’agevolazione prima casa non spetta: anche comprando da un privato con tutti i requisiti si usano il coefficiente 126 e il 9%.
Quando si paga l’IVA invece dell’imposta di registro?
Quando il venditore è un’impresa costruttrice o ristrutturatrice e la vendita avviene entro cinque anni dalla fine dei lavori. In quel caso l’imposta di registro diventa fissa a 200 euro e si paga l’IVA sul prezzo dichiarato: 4% prima casa, 10% seconda casa, 22% per le case di lusso nelle categorie A/1, A/8 e A/9.
Perché il calcolo parte dalla rendita e non dal prezzo?
Per la regola del prezzo-valore: quando l’acquirente è un privato e chiede espressamente al notaio di applicarla, le imposte si calcolano sul valore catastale anche se il prezzo pagato è più alto. Nel Salento il valore catastale è di solito il 40-60% del valore reale, quindi il risparmio è concreto.
Il totale comprende anche il notaio e la provvigione?
No. Qui ci sono solo le imposte dovute allo Stato sull’atto di acquisto. L’onorario del notaio, l’imposta di bollo, la tassa ipotecaria e la provvigione dell’agenzia sono voci separate e vanno aggiunte a parte.

Se la casa si compra con un mutuo, la rata è un conto a parte e si fa qui: calcolo della rata del mutuo.

Aliquote e coefficienti secondo la guida fiscale di Mondo Immobiliare, basata su Agenzia delle Entrate e Consiglio Nazionale del Notariato.
Il calcolo è una stima: l’importo definitivo lo determina il notaio in sede di rogito.