Difformità edilizia e compravendita: quando l'atto è nullo e quando no

Compri un appartamento in centro a Lecce. Sei mesi dopo il rogito il tecnico del piano di sopra ti dice, davanti al portone, che quel sottotetto abitabile nel 1994 era un sottotetto e basta, e che al Comune non risulta niente.

Il tuo atto vale ancora qualcosa?

Ce lo chiedono quasi tutti quelli a cui succede, e la risposta sorprende quasi tutti: il rogito quasi certamente tiene. Il che è una buona notizia molto più piccola di come sembra, perché il problema si sposta — non sparisce. Il 29 luglio 2026 la Corte di Cassazione ha deciso esattamente su questo, in una causa nata da un locale di 45 metri quadrati.

Cosa ha deciso la Cassazione il 29 luglio 2026

Con la sentenza 24226/2026 la Seconda Sezione civile ha stabilito che l'atto resta valido se contiene la dichiarazione veritiera di costruzione anteriore al 1° settembre 1967, anche in presenza di lavori successivi senza titolo. L'immobile però resta irregolare, con le sanzioni e i vincoli che ne derivano.

Il caso riguardava un immobile a Roma, in via di Monserrato, comprato all'asta nel luglio 2007. Nell'atto la venditrice aveva dichiarato due cose: che la costruzione era anteriore al 1967, e che dopo non erano stati eseguiti interventi soggetti a titolo edilizio. Sulla prima nessuno ha mai sollevato contestazioni. La seconda si è rivelata problematica: un locale interrato di 45 metri quadrati, disegnato nella planimetria allegata al contratto, era in realtà finito nel negozio accanto, venduto a terzi l'anno prima.

La Corte d'Appello di Roma aveva dichiarato nullo il contratto e ordinato la restituzione di 720.056 euro fra prezzo, IVA e spese notarili. La Cassazione ha annullato quella decisione: la falsa dichiarazione sull'assenza di lavori successivi non rientra fra i casi di nullità che la legge prevede.

Vale la pena notare chi aveva chiesto cosa. La nullità l'aveva invocata l'acquirente, per riavere i soldi, e in appello l'aveva ottenuta. La Cassazione gliel'ha tolta. Chi legge questa sentenza come una protezione per chi compra la sta leggendo al rovescio.

La nullità colpisce l'atto, non l'immobile

Il punto che ribalta il senso comune è questo: la legge non rende invendibile la casa irregolare, sanziona il rogito che tace un'informazione dovuta. In apparenza è una sfumatura, nei fatti ha deciso chi vince una causa da oltre un milione e ottocentomila euro.

Le Sezioni Unite l'avevano fissato nel 2019 con la sentenza 8230, e da allora la posizione è ferma. La nullità prevista dall'articolo 40 della legge 47/1985 e dall'articolo 46 del Testo Unico dell'Edilizia è una nullità testuale: colpisce l'atto a cui manca la menzione richiesta, e i casi sono tassativi. La Cassazione lo scrive senza margini: non sono estensibili per analogia.

Tradotto per chi sta comprando: conta cosa c'è scritto nel rogito, non quanto la casa somiglia al progetto depositato in Comune mezzo secolo fa.

I tre casi in cui l'atto è nullo per l'urbanistica

Sul fronte urbanistico l'atto è nullo quando manca la menzione, quando la menzione non è vera e quando riguarda un altro immobile. Fuori da questi tre casi il contratto tiene, qualunque sia lo stato edilizio della casa: la Corte tratta l'elenco come chiuso. Il catasto ha una regola sua.

Manca la menzione. Nell'atto non ci sono gli estremi del titolo edilizio — licenza, concessione, permesso di costruire o concessione in sanatoria — e nemmeno la dichiarazione sostitutiva di costruzione iniziata prima del 1° settembre 1967.

La menzione non è vera. Il titolo indicato non esiste, oppure la data di costruzione dichiarata è falsa. Qui la Cassazione è netta, e lo ha ripetuto il 31 marzo 2026 con l'ordinanza 7972 su un immobile venduto come soffitta che era un lavatoio, con una domanda di condono che attestava una fine lavori mai avvenuta entro il termine di legge: il condono così non poteva arrivare, quindi il titolo menzionato in atto non esisteva davvero. Dichiarazione falsa e dichiarazione assente producono lo stesso effetto: il contratto cade.

La menzione riguarda un altro immobile. Il titolo esiste e la data è vera, ma si riferiscono a un bene diverso da quello che stai comprando.

Cosa lascia in piedi il contratto

Restano fuori dal perimetro della nullità le difformità edilizie: la veranda chiusa negli anni Ottanta, il soppalco senza pratica, lo scostamento fra costruito e progetto comprese le variazioni essenziali. L'atto è valido, ma l'abuso resta sull'immobile: il ripristino il Comune può ordinarlo a chi la casa ce l'ha adesso.

Ci rientra anche la seconda dichiarazione del venditore, quella che si aggiunge alla data di costruzione e attesta che dopo il 1967 non sono stati fatti lavori soggetti a titolo. La Corte usa parole precise: è irrilevante, ai fini della validità dell'atto, «l'erroneità/falsità della dichiarazione che si aggiunga a quella di risalenza dell'opera ad epoca precedente al 1.9.1967».

Il contratto regge, l'abuso resta: e il conto arriva a chi possiede

Qui si gioca tutto, perché una lettura veloce di questa sentenza porta a una conclusione sbagliata e costosa. Il rogito tiene. La casa resta irregolare, e l'irregolarità è attaccata al bene: passa di mano con le chiavi, insieme all'ordine di ripristino che il Comune può rivolgere a te.

L'ordine di ripristino o la sanzione pecuniaria del Comune raggiungono il proprietario attuale, anche se l'abuso l'ha commesso qualcun altro trent'anni prima: la responsabilità penale resta di chi ha eseguito le opere, il ripristino segue l'immobile. Poi c'è tutto il resto, che si vede prima ancora del Comune. La banca del tuo acquirente futuro chiede la conformità e può negare il mutuo, e la sanatoria — quando è possibile — la paghi tu.

Contro tutto questo la nullità non è l'unico strumento. La stessa sentenza rimanda al giudice le domande di risoluzione del contratto e di annullamento per errore, che restavano da esaminare. Chi riceve una casa diversa da quella promessa può chiedere la risoluzione, la riduzione del prezzo o il risarcimento del danno: sono percorsi diversi dalla nullità, con presupposti e termini propri, e quale abbia senso nel caso concreto lo dice un avvocato sui documenti, non un articolo.

Quando il problema salta fuori, quello che conta non è più «il rogito è nullo» ma «cosa ho scritto nel preliminare, e cosa posso ancora chiedere». La risposta sta nelle carte raccolte prima della firma.

Le case anteriori al 1967 e cosa cambia a Lecce

Per gli immobili edificati prima del 1° settembre 1967 l'atto si stipula con la dichiarazione sostitutiva di anteriorità, senza estremi di licenza. La sentenza dice che quella dichiarazione, se veritiera, regge la validità del rogito anche con lavori successivi non autorizzati. In cambio pretende una cosa: che sia vera.

Non è un dettaglio formale, ed è il punto su cui questa sentenza non lascia margini. La data va provata, e si prova con i dati catastali di primo impianto, con le mappe storiche, con la documentazione d'archivio. Chi vende firma quella dichiarazione di persona: se la data non regge, l'atto è nullo: la causa di via Monserrato è cominciata nel 2008 e si è chiusa in Cassazione diciotto anni dopo.

Antonio Renna, agente immobiliare FIMAA che dal 1996 segue il centro storico di Lecce e le valutazioni, la verifica la avvia prima ancora della proposta. Dentro le mura la maggior parte del costruito è largamente anteriore al 1967, quindi la dichiarazione di anteriorità è quasi sempre lo strumento con cui si arriva al rogito — e quasi sempre nessuno l'ha mai controllata, benché dal 2019 la Cassazione ne pretenda la veridicità.

La conformità catastale segue un'altra regola

Un chiarimento che la sentenza fa di sfuggita e che in trattativa pesa: il catasto viaggia su un binario separato dall'urbanistica, con una sua nullità e una sua data di partenza. Confonderli è l'errore più comune quando si legge una perizia.

Dal 1° luglio 2010, per effetto dell'articolo 19 comma 14 del decreto legge 78/2010 convertito nella legge 122/2010, l'articolo 29 comma 1-bis della legge 52/1985 impone che negli atti di trasferimento siano indicati i dati catastali e la planimetria, con la dichiarazione di conformità allo stato di fatto resa da chi vende. Anche questa è una nullità testuale.

Nel caso di via Monserrato la difformità catastale c'era, e vistosa: la planimetria allegata mostrava tre vani interrati e uno apparteneva a un altro proprietario. Non ha potuto pesare, perché il contratto era del 18 luglio 2007 e quella norma è arrivata tre anni dopo. Per qualunque rogito dal 1° luglio 2010 in avanti, invece, l'identificazione catastale, il riferimento alla planimetria catastale e la dichiarazione di conformità allo stato di fatto sono menzioni obbligatorie dell'atto, anch'esse a pena di nullità.

Domande frequenti

Se compro una casa con un abuso edilizio, il rogito è nullo?

No, se l'atto contiene gli estremi del titolo edilizio oppure la dichiarazione di costruzione anteriore al 1° settembre 1967, e quella menzione è vera e riferita a quell'immobile. La difformità fra la casa e il progetto non rientra nei casi di nullità previsti dalla legge, come ha ribadito la Cassazione con la sentenza 24226 del 2026.

Il venditore ha dichiarato il falso nell'atto: cosa succede?

Dipende su cosa. Se ha indicato un titolo edilizio inesistente o una data di costruzione non vera, l'atto è nullo: dichiarazione mendace e dichiarazione mancante valgono allo stesso modo. Se invece il falso riguarda l'assenza di lavori successivi al 1967, il contratto resta valido e la tutela passa dalla risoluzione, dalla riduzione del prezzo o dal risarcimento.

Che differenza c'è fra atto nullo e casa irregolare?

L'atto nullo è un contratto che non ha mai prodotto effetti: la proprietà non si è trasferita. La casa irregolare si è trasferita regolarmente e porta con sé l'eventuale ordine di ripristino, la sanzione del Comune e le difficoltà di mutuo e rivendita. Nel primo caso il difetto sta nel rogito, nel secondo nell'immobile.

Chi paga se il Comune ordina il ripristino dopo l'acquisto?

L'ordine riguarda l'immobile e si rivolge a chi ne è proprietario in quel momento, quindi all'acquirente, anche quando l'abuso è stato commesso da altri anni prima. La responsabilità penale resta invece di chi ha eseguito le opere. È la ragione per cui la verifica conviene farla prima della proposta d'acquisto.

Ho scoperto la difformità dopo il rogito: cosa posso fare?

Puoi valutare la risoluzione del contratto, l'annullamento per errore, la riduzione del prezzo o il risarcimento, a seconda di quanto la difformità incide su quello che ti era stato promesso. Ogni percorso ha presupposti e termini propri: la scelta si fa con un avvocato sui documenti raccolti prima dell'acquisto.

Per una casa costruita prima del 1967 basta la dichiarazione di anteriorità?

Per la validità dell'atto sì, purché sia veritiera e riferita a quell'immobile. Resta da accertare lo stato legittimo per i lavori successivi, perché è quello che determina se la casa è sanabile e se la banca darà il mutuo a chi comprerà. A Lecce, dentro le mura, si aggiungono il vincolo paesaggistico e la tutela dei beni culturali.

Prima di firmare la proposta

Questa sentenza toglie un timore e ne lascia in piedi uno più concreto. Il rogito regge nei casi che abbiamo visto. La casa con l'abuso resta una casa con l'abuso: la paghi al prezzo di una regolare e la rivendi al prezzo di una irregolare, con la differenza a carico tuo.

I documenti che chiariscono la posizione sono la visura catastale, la planimetria, il titolo edilizio e l'atto di provenienza. Quali differenze fra carte e realtà la legge tollera, e quali chiedono una pratica, lo spiega la guida sulla conformità urbanistica per vendere casa a Lecce.

Se stai per firmare una proposta e vuoi sapere cosa dicono davvero i documenti di quella casa, chiamaci allo 0832 391489 o al 392 728 2442 prima di versare la caparra: fissiamo un appuntamento in agenzia e li leggiamo insieme.

Fonti

• Corte di Cassazione, Sezione II civile, sentenza n. 24226 del 29 luglio 2026 (R.G. 6136/2025)
• Corte di Cassazione, Sezioni Unite, sentenza n. 8230 del 2019
• Corte di Cassazione, Sezione II civile, ordinanza n. 7972 del 31 marzo 2026 (commentata su Altalex il 17 giugno 2026)
• Legge 28 febbraio 1985, n. 47, art. 40 — testo consolidato su Normattiva
• D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, art. 46 — testo consolidato su Normattiva

Leggi anche: Conformità urbanistica per vendere casa a Lecce · Quanto costa il notaio nel Salento · Tempi tra compromesso e rogito