Imposte sull'acquisto della casa: quanto si paga nel 2026

Il prezzo che hai trattato non entra nel calcolo dell'imposta di registro. Entra la rendita catastale, che è un numero molto più basso: è il motivo per cui a Lecce le imposte d'acquisto pesano meno di quanto ci si aspetta.

Sul prezzo di una casa fai due conti prima ancora di andarla a vedere. Sulle imposte quasi nessuno: si scoprono dal notaio, la settimana del rogito, quando il budget è chiuso da un pezzo. Eppure si calcolano in anticipo, al centesimo, e dipendono da due cose soltanto: da chi compri e se sarà la tua prima casa.

Le voci da mettere in conto

Le imposte d'acquisto sono quattro, e cambiano tutte a seconda che il venditore sia un privato o un'impresa. Da privato la parte pesante è l'imposta di registro; da impresa è l'IVA, e il registro diventa un importo fisso.

• Imposta di registro da privato — 2% prima casa, 9% seconda casa, sul valore catastale, minimo 1.000 euro
• IVA da impresa costruttrice — 4% prima casa, 10% seconda casa, 22% se di lusso, sul prezzo dichiarato
• Imposta ipotecaria — 50 euro da privato, 200 euro da impresa
• Imposta catastale — 50 euro da privato, 200 euro da impresa

Da impresa anche l'imposta di registro è fissa a 200 euro, perché la parte proporzionale la fa l'IVA.

Per il totale sul tuo caso, il calcolatore delle imposte d'acquisto fa il conto con i tuoi numeri.

Da chi compri cambia tutto

Il venditore decide quale imposta paghi. Da un privato si applica l'imposta di registro proporzionale, calcolata sul valore catastale. Da un'impresa che ha costruito o ristrutturato si applica l'IVA, calcolata sul prezzo scritto nell'atto: base diversa, aliquota diversa, cifra finale spesso molto diversa.

L'IVA entra in gioco quando l'impresa vende entro cinque anni dalla fine dei lavori, oppure oltre i cinque anni se sceglie di applicarla. Fuori da questi casi, anche vendendo un'impresa, si torna all'imposta di registro proporzionale.

La differenza pesa perché le due imposte partono da basi diverse. A Lecce il valore catastale di un appartamento è quasi sempre più basso del prezzo di mercato, quindi comprare da privato con l'imposta di registro costa meno che comprare la stessa casa da impresa con l'IVA.

Il valore catastale: il numero da cui parte tutto

Il valore catastale si ottiene moltiplicando la rendita catastale per un coefficiente: 115,5 per la prima casa, 126 per la seconda. La rendita la trovi nella visura catastale o nell'atto di provenienza. Su quel valore, e mai sul prezzo pagato, si calcola l'imposta di registro.

Questo è il meccanismo che in gergo si chiama sistema prezzo-valore, e l'acquirente deve chiederlo espressamente al notaio durante il rogito. Il prezzo reale resta scritto nell'atto: cambia solo la base su cui lo Stato calcola l'imposta.

Alessandro Ciullo, che in agenzia segue la verifica documentale e il rogito, la visura la chiede prima del preliminare: è lì che si scopre se i conti tornano, non davanti al notaio.

Prima casa: il conto con un esempio

Rendita catastale di 750 euro:

1. Valore catastale: 750 × 115,5 = 86.625 euro
2. Imposta di registro: 86.625 × 2% = 1.732,50 euro
3. Ipotecaria e catastale: 50 + 50 = 100 euro

Totale: 1.832,50 euro, qualunque sia il prezzo che hai trattato.

Seconda casa: stesso metodo, coefficiente diverso

Stessa rendita di 750 euro, ma seconda casa:

1. Valore catastale: 750 × 126 = 94.500 euro
2. Imposta di registro: 94.500 × 9% = 8.505 euro
3. Ipotecaria e catastale: 100 euro

Totale: 8.605 euro. Il coefficiente sale da 115,5 a 126 e l'aliquota dal 2% al 9%: sulla stessa identica casa l'imposta si moltiplica quasi per cinque.

Chi ha diritto alle agevolazioni prima casa

Prima delle condizioni personali conta la categoria catastale: su A/1 (abitazioni signorili), A/8 (ville) e A/9 (castelli e dimore di pregio) l'agevolazione non spetta mai. Per tutte le altre servono tre condizioni insieme: l'immobile deve stare in un comune dove non possiedi altre abitazioni, devi trasferirci la residenza entro 18 mesi dall'acquisto, e non devi già godere delle agevolazioni su un'altra casa in Italia. Se ce l'hai, la vendi entro due anni dal nuovo acquisto.

Il termine dei due anni è la novità che conta: fino al 2024 era un anno, la Legge di Bilancio 2025 l'ha raddoppiato e vale per i rogiti dal 1° gennaio 2024. Chi ha comprato con la vecchia regola e non aveva ancora esaurito l'anno al 31 dicembre 2024 rientra nel termine nuovo.

Le agevolazioni decadono se la residenza non arriva entro i 18 mesi, se rivendi prima di cinque anni senza ricomprare entro un anno con le stesse agevolazioni, o se le dichiarazioni rese al rogito risultano false. In quel caso l'Agenzia delle Entrate recupera la differenza fra imposta agevolata e ordinaria, più una sanzione del 30% e gli interessi.

I requisiti nel dettaglio, con i casi limite, stanno nella guida alle agevolazioni prima casa a Lecce.

Comprare all'asta: le imposte restano quelle

All'asta paghi esattamente come da privato: 2% sul valore catastale per la prima casa, 9% per la seconda, più 50 euro di ipotecaria e 50 di catastale. Il prezzo di aggiudicazione non entra nel calcolo dell'imposta, nemmeno quando è molto sotto il valore di mercato.

È il motivo per cui il vantaggio dell'asta si vede due volte: sul prezzo, e sul fatto che l'imposta continua a calcolarsi sulla rendita.

A Lecce e nel Salento, in pratica

Nel Salento la distanza fra valore catastale e prezzo di mercato è ampia, e da lì nasce il risparmio. Un appartamento nel centro storico di Lecce comprato a 200.000 euro con rendita di 800 euro paga 1.848 euro di registro come prima casa: il valore catastale è 92.400, meno della metà del prezzo.

Su una seconda casa a Porto Cesareo con rendita di 600 euro il conto è 75.600 × 9%, cioè 6.804 euro. Sempre sulla rendita, mai sul prezzo.

Per ogni immobile che teniamo in portafoglio la stima delle imposte te la diamo prima del preliminare, insieme alla visura. Trovi il conto immobile per immobile fra le case in vendita.

Il passaggio successivo — quanto tempo passa dal preliminare al rogito, e quali documenti servono — è raccontato nella guida su come comprare casa a Lecce. Per il solo calcolo dell'imposta di registro, passo per passo, c'è l'approfondimento dedicato.

Domande frequenti

Come si calcola il valore catastale per l'imposta di registro?

Prendi la rendita catastale dalla visura o dall'atto di provenienza e moltiplicala per 115,5 se è prima casa, per 126 se è seconda. Il risultato è il valore catastale: su quello si applica il 2% o il 9%, con un minimo di 1.000 euro in entrambi i casi.

Quando si paga l'IVA invece dell'imposta di registro?

Quando vende un'impresa che ha costruito o ristrutturato l'immobile ed entro cinque anni dalla fine dei lavori, oppure oltre i cinque anni se l'impresa sceglie di applicarla. In quel caso l'imposta di registro scende a 200 euro fissi e l'IVA si calcola sul prezzo dichiarato: 4% prima casa, 10% seconda, 22% se di lusso.

Ho comprato con le agevolazioni e devo vendere la casa precedente: quanto tempo ho?

Due anni dal nuovo acquisto. Il termine era di un anno fino alla Legge di Bilancio 2025, che lo ha raddoppiato per tutti i rogiti dal 1° gennaio 2024. Se al 31 dicembre 2024 il tuo anno non era ancora scaduto, vale il termine nuovo.

Cosa succede se perdo le agevolazioni prima casa?

L'Agenzia delle Entrate recupera la differenza fra l'imposta agevolata e quella ordinaria, aggiunge una sanzione del 30% sull'importo non versato e gli interessi di mora. Chi se ne accorge da solo può regolarizzare con il ravvedimento operoso, a sanzione ridotta, purché lo faccia prima che arrivi l'avviso.

Le imposte ipotecaria e catastale cambiano in base al tipo di casa?

No, sono importi fissi. Comprando da un privato sono 50 euro ciascuna, sia per la prima sia per la seconda casa. Comprando da un'impresa con IVA salgono a 200 euro ciascuna. La categoria catastale non le tocca.

Per una seconda casa al mare conviene chiedere il sistema prezzo-valore?

Sì, ogni volta che il valore catastale è più basso del prezzo di mercato, e nel Salento lo è quasi sempre. Va chiesto espressamente al notaio durante il rogito: non si applica da solo. Il prezzo reale resta comunque scritto nell'atto.

Fonti

Agenzia delle Entrate — Acquisto prima casa · Consiglio Nazionale del Notariato

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