Come si calcola l'imposta di registro sull'acquisto casa

Il conto lo puoi fare da solo, prima ancora di trattare. Serve un numero che sta scritto nella visura catastale e che quasi nessuno guarda quando visita una casa: la rendita.

Da quella rendita, con due moltiplicazioni, esce la cifra esatta che verserai al notaio il giorno del rogito.

Cos'è l'imposta di registro e perché la paghi

È l'imposta che si versa quando un atto viene registrato all'Agenzia delle Entrate. Registrare la compravendita è obbligatorio, e serve a dare data certa e valore pubblico al passaggio di proprietà: da quel momento la tua casa è tua di fronte a chiunque.

Non convive con l'IVA. Se l'acquisto è soggetto a IVA — cioè quando vende un'impresa che ha costruito o ristrutturato — l'imposta di registro diventa un importo fisso di 200 euro e la parte proporzionale la fa l'IVA. Il quadro completo di tutte le imposte d'acquisto sta nella guida alle imposte sull'acquisto della casa.

Il calcolo parte dalla rendita, non dal prezzo

L'imposta si calcola sul valore catastale, che si ottiene moltiplicando la rendita catastale per un coefficiente fissato dalla legge. La rendita la trovi nella visura catastale o nell'atto di provenienza del venditore. Il prezzo che avete concordato resta scritto nell'atto, ma non entra nel calcolo.

Questo meccanismo si chiama sistema prezzo-valore e vale solo se l'acquirente lo chiede espressamente al notaio durante il rogito. Chi si dimentica di chiederlo paga l'imposta sul prezzo pieno.

Il conto vero e proprio, con i tuoi numeri, lo fa il calcolatore delle imposte d'acquisto.

Prima casa: 2% e coefficiente 115,5

Con le agevolazioni prima casa l'aliquota scende al 2% e il coefficiente è 115,5. Il minimo resta 1.000 euro.

Rendita catastale di 620 euro:

1. Valore catastale: 620 × 115,5 = 71.610 euro
2. Imposta di registro: 71.610 × 2% = 1.432,20 euro

I requisiti per avere quel 2% — residenza entro 18 mesi, nessun'altra casa nello stesso comune — stanno nella guida alle agevolazioni prima casa a Lecce.

Seconda casa: 9% e coefficiente 126

Senza agevolazioni l'aliquota è il 9% e il coefficiente sale a 126.

Rendita catastale di 1.100 euro:

1. Valore catastale: 1.100 × 126 = 138.600 euro
2. Imposta di registro: 138.600 × 9% = 12.474 euro

Il coefficiente più alto e l'aliquota più alta lavorano insieme: è per questo che fra prima e seconda casa la differenza è molto più che fra il 2 e il 9 per cento.

Il calcolo lo fa il notaio

Per la compravendita il notaio calcola l'imposta e la versa lui, quando registra l'atto online con il modello unico informatico: succede così dal 2007. L'Agenzia delle Entrate controlla dopo, e se trova un versamento insufficiente emette un avviso di liquidazione.

Dal 1° gennaio 2025 il D.Lgs. 139 del 18 settembre 2024 ha esteso il calcolo in proprio, l'autoliquidazione, anche agli atti che prima liquidava l'Agenzia, come spiega la Circolare 2/E del 14 marzo 2025.

Per chi compra casa dal notaio la procedura resta quella di prima: l'esattezza del calcolo sta dalla parte del notaio, e un errore lo scopre l'Agenzia mesi dopo.

Trenta giorni per registrare l'atto

La registrazione della compravendita va fatta entro 30 giorni dalla stipula. Quando l'atto è notarile se ne occupa il notaio, che incassa l'importo dal cliente il giorno stesso del rogito e versa per via telematica con il modello unico informatico, in uso dal 2007.

In pratica, per chi compra, l'imposta si paga insieme al saldo davanti al notaio. Il termine dei 30 giorni riguarda l'adempimento, non il tuo pagamento.

Se la registrazione salta o arriva tardi

Le sanzioni sono cambiate il 1° settembre 2024 con il D.Lgs. 87/2024: 120% dell'imposta dovuta per omessa registrazione, 45% se il ritardo resta entro i 30 giorni. Chi si accorge dell'omissione può rimediare con il ravvedimento operoso, che riduce la sanzione tanto più quanto prima arriva.

Con un atto notarile lo scenario è raro, perché l'adempimento è in mano al notaio. Diventa concreto sulle scritture private registrate per conto proprio.

Quanto si risparmia davvero a Lecce

Qui la distanza fra rendita e prezzo di mercato è ampia, e il risparmio si misura. Un appartamento nel centro storico comprato a 180.000 euro con rendita di 700 euro paga 80.850 × 2% = 1.617 euro. Sul prezzo pieno ne pagherebbe 3.600.

Sono 1.983 euro che restano in tasca, su una sola voce e senza fare nulla di speciale: basta chiedere il prezzo-valore al notaio.

Per ogni immobile in portafoglio la stima delle imposte te la mettiamo per iscritto prima del preliminare, insieme alla visura. Le trovi fra le case in vendita, oppure scrivici con la rendita catastale dell'immobile che stai valutando e ti diciamo la cifra esatta prima che tu faccia l'offerta.

Domande frequenti

Chi versa materialmente l'imposta di registro?

Il notaio, per conto dell'acquirente. Incassa l'importo il giorno del rogito insieme al saldo e lo versa con il modello unico informatico, quando registra l'atto per via telematica. L'acquirente non deve compilare né presentare nulla all'Agenzia delle Entrate.

Entro quanti giorni va registrato l'atto di compravendita?

Trenta giorni dalla stipula. Con un atto notarile il termine lo rispetta il notaio, che di norma registra il giorno stesso o nei giorni immediatamente successivi. Il termine riguarda l'adempimento della registrazione, non il momento in cui l'acquirente paga.

Cosa è cambiato con l'autoliquidazione dal 2025?

Per chi compra casa dal notaio, in pratica niente: il notaio calcolava e versava l'imposta al momento della registrazione già prima. La riforma ha esteso l'autoliquidazione agli atti che prima liquidava l'Agenzia delle Entrate e ha riscritto le regole dei controlli: se il versamento risulta insufficiente, l'Agenzia emette un avviso di liquidazione.

Posso calcolare l'imposta di registro prima di fare un'offerta?

Sì, e conviene farlo. Serve solo la rendita catastale, che si legge nella visura o nell'atto di provenienza del venditore: moltiplicala per 115,5 o per 126 e applica il 2% o il 9%. Il prezzo che stai per offrire non cambia il risultato.

L'imposta si calcola sempre sulla rendita catastale?

Solo se l'acquirente chiede il sistema prezzo-valore al notaio durante il rogito, e solo quando a comprare un immobile a uso abitativo è una persona fisica che non agisce come impresa o professionista. Il venditore invece può essere chiunque, impresa compresa, purché la vendita sconti l'imposta di registro e non l'IVA. Fuori da questi casi l'imposta si calcola sul corrispettivo dichiarato nell'atto, che di norma è più alto.

Fonti

DPR 131/1986 — Testo unico dell'imposta di registro · D.Lgs. 139/2024 · Circolare AdE 2/E del 14 marzo 2025

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