Tasse sulla seconda casa nel Salento: comprarla e tenerla

Sulla seconda casa l'imposta di registro è il 9% invece del 2%, e si calcola su un valore catastale più alto, perché il coefficiente è 126 invece di 115,5. Ma la voce che pesa di più nel tempo è un'altra: l'IMU, che la prima casa non paga e la seconda sì, ogni anno.

Scritto da Camillo Barone — agente immobiliare FIMAA, Mondo Immobiliare Lecce dal 1994.

Chi fa i conti per una casa al mare li ferma quasi sempre al rogito. È l'errore che costa di più, perché la seconda casa non si paga una volta: si paga ogni giugno e ogni dicembre, finché è tua.

All'acquisto: il doppio scalino

Fra prima e seconda casa cambiano due numeri, non uno. Sale l'aliquota, dal 2% al 9%, e sale il coefficiente che trasforma la rendita catastale in valore catastale, da 115,5 a 126. I due aumenti si moltiplicano fra loro, e il risultato è che l'imposta cresce molto più di quanto suggerisca il salto fra 2 e 9.

Restano invece uguali l'imposta ipotecaria e quella catastale, 50 euro ciascuna comprando da privato. Il meccanismo completo, con tutti i casi, sta nelle imposte sull'acquisto della casa; il conto passo per passo dell'imposta di registro in come si calcola l'imposta di registro.

Se compri da un'impresa che ha costruito o ristrutturato, non paghi il registro proporzionale ma l'IVA al 10% sul prezzo dichiarato — 22% se l'immobile è di lusso — e registro, ipotecaria e catastale diventano 200 euro fissi ciascuna.

Il costo che torna ogni anno: l'IMU

L'abitazione principale non di lusso è esente da IMU. La seconda casa no: la paga per intero, ogni anno, in due rate al 16 giugno e al 16 dicembre.

Il calcolo usa un terzo moltiplicatore, diverso dai due dell'acquisto: si prende la rendita catastale, si rivaluta del 5% e si moltiplica per 160 per le abitazioni. Sul risultato si applica l'aliquota, che decide il Comune e cambia di anno in anno.

A Lecce, per gli immobili diversi dall'abitazione principale, l'aliquota 2026 è l'1,1% — delibera del Consiglio comunale n. 30 del 18 febbraio 2026, pubblicata sul sito del Comune. Prima di fare i conti su un immobile a Porto Cesareo, Nardò o Gallipoli, controlla l'aliquota di quel Comune: l'IMU è comunale, e la casa al mare quasi mai sta nel comune di Lecce.

Alla lista va aggiunta la TARI, che si paga anche su una casa usata poche settimane l'anno, con le tariffe stabilite dal Comune dove si trova l'immobile.

Un esempio con gli stessi numeri

Prendiamo una casa con rendita catastale di 900 euro, comprata come seconda casa da un privato a Lecce.

All'acquisto, una volta sola:

• Valore catastale: 900 × 126 = 113.400 euro
• Imposta di registro: 113.400 × 9% = 10.206 euro
• Ipotecaria e catastale: 100 euro

Ogni anno, finché è tua:

• Base IMU: 900 × 1,05 × 160 = 151.200 euro
• IMU a Lecce con l'aliquota 2026: 151.200 × 1,1% = 1.663 euro

In poco più di sei anni l'IMU versata supera l'imposta pagata al rogito. Su vent'anni la differenza non è confrontabile: è questo il numero che manca quasi sempre quando si decide se una seconda casa conviene.

Perché nel Salento il divario conta più che altrove

Le rendite catastali qui sono basse rispetto ai prezzi di mercato, e questo lavora a tuo favore due volte: una sola al rogito, poi ogni anno finché la casa è tua. All'acquisto ti conviene: l'imposta di registro si calcola sul catastale, quindi paghi molto meno di quanto pagheresti sul prezzo reale — a patto di chiedere il sistema prezzo-valore al notaio, che non si applica da solo.

Sull'IMU vale lo stesso, e per lo stesso motivo: anche l'IMU parte dalla rendita, non dal valore di mercato. Una villetta a Torre Lapillo che vale sul mercato molto più della sua rendita paga un'IMU proporzionata alla rendita, non al prezzo che hai speso.

È il motivo per cui, prima ancora di trattare, la prima cosa che chiediamo è la visura catastale: da quella rendita esce sia quanto pagherai al rogito, sia quanto ti costerà ogni anno tenerla.

Se stai valutando una casa al mare nel Salento, scrivici con l'indirizzo e la rendita: ti diciamo entrambe le cifre prima che tu faccia un'offerta. Il percorso completo dell'acquisto è in come comprare casa a Lecce, i tempi in dal compromesso al rogito e il conto del notaio in quanto costa il notaio.

Domande frequenti

Quanto si paga di imposta di registro su una seconda casa?

Il 9% del valore catastale, che si ottiene moltiplicando la rendita catastale per 126. Si aggiungono imposta ipotecaria e catastale, 50 euro ciascuna, comprando da un privato. Il minimo di imposta di registro è 1.000 euro.

Perché sulla seconda casa il coefficiente è 126 e non 115,5?

Perché i coefficienti sono diversi per legge a seconda che ci siano o no le agevolazioni prima casa. Sulla seconda casa aumentano sia l'aliquota sia il coefficiente, e i due aumenti si moltiplicano: l'imposta cresce molto più del rapporto fra 2% e 9%.

La seconda casa paga l'IMU?

Sì, per intero, in due rate al 16 giugno e al 16 dicembre. L'esenzione vale solo per l'abitazione principale non di lusso. La base si calcola moltiplicando la rendita catastale rivalutata del 5% per 160, e l'aliquota la fissa ogni anno il Comune dove si trova l'immobile.

L'aliquota IMU è la stessa in tutto il Salento?

No, la decide ogni Comune. L'aliquota di Lecce non vale per Porto Cesareo, Nardò o Gallipoli, dove si trovano la maggior parte delle case al mare. Prima di fare i conti va controllata sul sito del Comune in cui si trova l'immobile.

Conviene di più comprare da privato o da impresa una seconda casa?

Da privato l'imposta si calcola sul valore catastale, che nel Salento è molto più basso del prezzo. Da impresa si paga l'IVA al 10% sul prezzo dichiarato per intero. A parità di prezzo, comprare da privato costa quasi sempre meno in imposte.

Cosa serve per sapere quanto costerà davvero?

La rendita catastale, che si legge nella visura. Da quella escono sia l'imposta di registro del rogito sia l'IMU annuale, con due moltiplicatori diversi: 126 per il registro, 1,05 × 160 per l'IMU.

Leggi anche: Mutuo prima casa a Lecce · Agevolazioni prima casa a Lecce · Quotazioni OMI di Lecce

Fonti

Comune di Lecce — Aliquote IMU 2026 · Agenzia delle Entrate — Acquisto prima casa

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Camillo Barone — agente immobiliare FIMAA, Mondo Immobiliare Lecce dal 1994. Il profilo completo →