Proposta di Acquisto Immobiliare

La proposta di acquisto è il momento in cui comprare casa smette di essere un'idea e diventa un impegno. Firmi un foglio, consegni un assegno, e da lì in poi le regole cambiano — anche prima che il venditore ti risponda.

Qui trovi cosa deve contenere una proposta scritta bene, che cosa succede davvero quando viene accettata (compresi i trenta giorni che quasi nessuno nomina) e i cinque punti in cui si perdono i soldi.

Cos'è una proposta di acquisto immobiliare e perché è un passo così importante

La proposta di acquisto immobiliare è un atto formale e vincolante con cui un potenziale acquirente manifesta al venditore l'intenzione seria di acquistare un immobile a determinate condizioni. Vale come impegno dal momento della firma, non dal rogito. In essa si specificano:

• Dati dell'immobile: descrizione dettagliata (indirizzo, dati catastali, pertinenze) per evitare ambiguità
• Prezzo offerto: la somma che l'acquirente è disposto a pagare
• Modalità di pagamento: come si intende pagare (mutuo, contanti) e le tempistiche
• Termini e condizioni: scadenze, condizioni sospensive, termine di validità della proposta

Importante: una volta accettata dal venditore, la proposta produce gli stessi effetti di un contratto preliminare — il compromesso. Con una differenza che pesa: la proposta accettata è una scrittura privata, e una scrittura privata non si può trascrivere nei registri immobiliari (l'art. 2645-bis del codice civile chiede l'atto pubblico o la firma autenticata dal notaio). Tradotto: se nel frattempo sull'immobile compare un'ipoteca, o il venditore lo promette a un altro, hai diritto ai danni ma non alla casa. Su cifre importanti o tempi lunghi, il preliminare davanti al notaio è l'unica forma che ti mette al riparo.

Come si presenta correttamente una proposta di acquisto

Per presentare una proposta di acquisto efficace, assicurati di includere questi elementi:

• Compila il modulo di proposta: l'agenzia immobiliare fornisce un modulo prestampato, ma leggilo attentamente. In alternativa, puoi far redigere la proposta dal tuo consulente legale per una maggiore tutela.
• Dati personali completi: inserisci correttamente i tuoi dati anagrafici e quelli del venditore.
• Descrizione precisa dell'immobile: verifica che indirizzo, dati catastali e pertinenze siano corretti e completi.
• Prezzo offerto e modalità di pagamento: indica chiaramente il prezzo e come intendi pagare (mutuo, contanti, tempi previsti).
• Assegno di caparra o deposito: si allega un assegno circolare non trasferibile intestato al venditore, oppure all'agenzia che lo tiene in deposito fiduciario finché la proposta non viene accettata. L'importo dice al venditore quanto fai sul serio.
• Condizioni sospensive: specifica eventuali condizioni sospensive, come l'ottenimento del mutuo.
• Termine di validità della proposta: indica per quanto tempo la proposta è valida e irrevocabile (tipicamente 7-15 giorni), dando un tempo limite al venditore per decidere.
• Firma: firma in calce la proposta in modo chiaro e leggibile.

Proposta di acquisto accettata: cosa succede e quali sono i passi successivi

Quando il venditore accetta formalmente la proposta (firmandola per accettazione e comunicandolo all'acquirente), la proposta si trasforma in un contratto preliminare di compravendita — il cosiddetto compromesso. Ecco cosa succede:

• La proposta diventa vincolante: sia acquirente che venditore sono legalmente obbligati a proseguire con l'acquisto/vendita alle condizioni stabilite.
• La caparra confirmatoria viene incassata dal venditore: ha una funzione doppia — conferma l'impegno reciproco e in caso di inadempimento la parte lesa può trattenere la caparra (se venditore inadempiente la restituisce doppia; se acquirente inadempiente il venditore la trattiene) oppure agire legalmente per l'esecuzione forzata del contratto.
• Si fissano i termini per il rogito notarile: si concorda la data entro cui firmare il contratto definitivo davanti al notaio. Sui tempi realistici fra proposta e rogito conviene essere prudenti: con un mutuo di mezzo, sotto i due mesi si va di corsa.
• Si procede con le verifiche pre-rogito: raccolta dei documenti, istruttoria del mutuo e controllo della conformità urbanistica e catastale, a partire dalla planimetria depositata.

I trenta giorni che quasi nessuno nomina: la registrazione

Appena il venditore accetta, parte un termine di trenta giorni per registrare la proposta all'Agenzia delle Entrate. Non è un adempimento facoltativo e non si rimanda al preliminare dal notaio: se le clausole della proposta bastano da sole a formare un contratto — e nella modulistica corrente bastano — l'obbligo scatta dall'accettazione.

Chi deve registrarla. Insieme alle parti, l'agenzia immobiliare: l'art. 10 comma 1 lett. d-bis del D.P.R. 131/1986 mette gli agenti in mediazione fra i soggetti obbligati a chiedere la registrazione delle scritture private nate dalla loro attività. È il motivo per cui una proposta firmata in agenzia non dovrebbe mai restare in un cassetto.

Quanto costa, aggiornato al 2026:

• 200 euro di imposta di registro in misura fissa, più l'imposta di bollo
• 0,50% sulla caparra confirmatoria
• 0,50% sugli acconti sul prezzo — fino al 31 dicembre 2024 erano tassati al 3%, il D.Lgs. 139/2024 ha unificato le due aliquote dal 1° gennaio 2025
• quanto versato ora si scomputa dall'imposta di registro del rogito: non è un costo in più, è un anticipo

Su 200.000 euro di prezzo con 20.000 di caparra fanno 200 euro fissi più 100 di proporzionale, che al rogito si scontano dall'imposta dovuta. Il conto completo delle imposte del trasferimento è nella guida alle imposte di acquisto, con il calcolatore dell'imposta di registro.

Cosa si rischia a non farlo. Chi registra in ritardo entro trenta giorni paga il 45% dell'imposta dovuta, con un minimo di 150 euro; oltre, la sanzione è il 120% con un minimo di 250 euro (art. 69 del D.P.R. 131/1986, nella misura riscritta dal D.Lgs. 87/2024). Molte guide in circolazione riportano ancora la vecchia forbice «dal 120 al 240%»: è superata.

Proposta rifiutata o controproposta: cosa succede alla caparra

Se la proposta viene rifiutata dal venditore, o se il venditore presenta una controproposta modificando prezzo o condizioni, ecco cosa accade:

• La proposta non è vincolante: non si è formato alcun accordo contrattuale.
• Restituzione immediata della caparra: l'agenzia o il venditore è tenuto a restituire immediatamente l'assegno di caparra senza alcuna trattenuta. Il venditore non ha nessun diritto di trattenere la caparra in caso di rifiuto o controproposta.

Da lì in poi le strade sono due:

• Rifiuto secco: la trattativa si chiude, a meno che tu non voglia rilanciare con una nuova proposta
• Controproposta: il venditore modifica alcuni termini (es. prezzo più alto); a questo punto l'acquirente può accettare, rifiutare (con restituzione della caparra) o fare una nuova controfferta

I cinque punti in cui si perdono i soldi

• Irrevocabile vuol dire un'altra cosa, e va capita bene: finché corre il termine che hai scritto tu, la revoca non ha effetto (art. 1329 del codice civile). Non significa che «perdi la caparra e finisce lì»: significa che il venditore può accettare lo stesso, e a quel punto il contratto è concluso. Se poi ti tiri indietro, il venditore sceglie: recedere e tenere la caparra, oppure pretendere che tu compri davvero, in giudizio (art. 1385 c.c.). La seconda strada è quella che nessuno mette in conto ed è la più cara. Il termine di irrevocabilità è la prima riga da leggere: più è lungo, più stai fermo.
• Assegno di caparra, intestazione e importo: l'assegno va intestato al venditore, o all'agenzia se avete concordato il deposito fiduciario. Sull'importo si ragiona: una caparra alta è denaro che resta esposto finché la trattativa non si chiude, una troppo bassa non trattiene il venditore dal continuare a mostrare la casa. Non esiste una percentuale di legge: la misura giusta dipende dal prezzo, dai tempi e da quanto l'immobile è richiesto. Fattela commisurare al tuo caso prima di firmare.
• La condizione sospensiva sul mutuo, scritta in modo che funzioni: «subordinata all'ottenimento del mutuo» da sola serve a poco. Deve dire quale importo, entro quale data e presso quali istituti hai presentato domanda, altrimenti resta una formula generica su cui si litiga. Se stai valutando un finanziamento, guarda prima come funziona il mutuo prima casa: sapere quanto ti concedono cambia la cifra che puoi offrire.
• Vendibilità dell'immobile, prima di firmare e non dopo: visura ipotecaria e catastale aggiornate dicono se ci sono ipoteche, pignoramenti o difformità edilizie. Un'ipoteca residua si cancella e non è un ostacolo; un abuso edilizio non sanabile sì, e blocca il rogito con la caparra già consegnata.
• Provvigioni, messe nero su bianco prima: si devono solo se l'affare si conclude grazie all'agenzia. Sulla proposta devono comparire l'importo, il momento del pagamento e il nome dell'agenzia; l'iscrizione alla sezione mediatori del REA la verifichi in visura camerale, e senza quella la provvigione non è nemmeno dovuta.

La proposta di acquisto a Lecce e nel Salento: specificità locali

Nel mercato immobiliare di Lecce e del Salento, la proposta di acquisto presenta alcune specificità locali da tenere presenti. Per gli immobili nel centro storico barocco di Lecce, è particolarmente importante verificare preventivamente la conformità urbanistica e catastale, dato il gran numero di frazionamenti storici e ristrutturazioni non sempre regolarizzate. Per gli immobili nelle marine salentine (Porto Cesareo, San Cataldo, Frigole), occorre verificare l'assenza di vincoli paesaggistici che potrebbero bloccare eventuali lavori futuri.

Mondo Immobiliare gestisce la fase della proposta di acquisto con un protocollo preciso: screening documentale preventivo, verifica ipotecaria e catastale prima della firma e assistenza nella redazione delle condizioni sospensive. Contattaci per una consulenza gratuita, oppure parti dalla guida su comprare casa a Lecce se sei all'inizio del percorso.

Guarda anche il video di Camillo Barone sulla proposta di acquisto immobiliare.

Domande frequenti sulla proposta di acquisto immobiliare

Posso revocare una proposta di acquisto già firmata?

Puoi comunicarla, ma non produce effetto: finché corre il termine di irrevocabilità (di solito 7-15 giorni) il venditore può accettare lo stesso, e il contratto si conclude (art. 1329 del codice civile). Da quel momento tirarsi indietro significa inadempimento: il venditore può recedere e trattenere la caparra, oppure chiedere in giudizio che l'acquisto si faccia. Si esce senza conseguenze solo se il venditore rinuncia, se il termine scade senza accettazione o se una condizione sospensiva non si avvera.

Qual è la differenza tra proposta di acquisto e compromesso?

La proposta è l'offerta dell'acquirente; il contratto nasce quando il venditore la accetta e l'accettazione arriva a chi ha proposto (art. 1326 del codice civile). Da quel momento gli effetti sono quelli di un compromesso. Resta una differenza pratica: il preliminare firmato davanti al notaio si trascrive e ti protegge da ipoteche e doppie vendite, la proposta accettata no.

Cosa succede se non ottengo il mutuo dopo aver firmato la proposta?

Se la proposta contiene la condizione sospensiva sul mutuo, il diniego della banca scioglie l'accordo e la caparra torna per intero. Perché funzioni deve indicare importo, termine e istituti a cui hai chiesto il finanziamento: una formula generica lascia spazio alla contestazione. Senza quella clausola il mutuo negato non ti libera dall'impegno, e la caparra è a rischio.

La caparra si perde sempre se ci si ritira dall'acquisto?

Non sempre, e decide chi subisce l'inadempimento. Se ti tiri indietro dopo l'accettazione, il venditore può recedere e trattenere la caparra, oppure rinunciare al recesso e chiedere in giudizio l'esecuzione del contratto o il risarcimento intero (art. 1385 del codice civile). Se è lui a non rispettare l'impegno, puoi recedere ed esigere il doppio della caparra. E se salta una condizione sospensiva scritta nella proposta — il mutuo negato, per esempio — non c'è inadempimento di nessuno e la caparra torna intera.

Quanto costa registrare la proposta accettata?

Duecento euro di imposta di registro in misura fissa, più il bollo, più lo 0,50% calcolato sulla caparra confirmatoria e sugli acconti sul prezzo. Dal 1° gennaio 2025 l'aliquota è la stessa per caparra e acconti: prima gli acconti pagavano il 3%. Quanto versi ora si scomputa dall'imposta di registro del rogito, quindi non è un costo aggiuntivo. Il termine è di trenta giorni dall'accettazione.

Le provvigioni dell'agenzia si pagano anche se la proposta viene rifiutata?

No. Le provvigioni dell'agenzia immobiliare sono dovute solo quando l'affare si conclude — cioè quando la proposta viene accettata e si arriva al rogito. Se la proposta viene rifiutata o non si raggiunge un accordo, nessuna provvigione è dovuta.