Planimetria catastale: cos'è, come si legge e perché deve essere conforme

Stai per comprare, vendere o ristrutturare casa e ti sei imbattuto nella planimetria catastale. C'è una cosa che quasi nessuno sa e che conviene sapere prima di firmare: la conformità di quel disegno alla casa vera non la certifica il notaio. La dichiari tu, in atto, e su quella dichiarazione risponde chi vende.

A Mondo Immobiliare Lecce lavoriamo dal 1994, e i ritardi che vediamo più spesso nelle compravendite — soprattutto sugli immobili storici del centro barocco e sulle case delle marine — nascono qui: una planimetria depositata trent'anni fa e mai più aggiornata.

Che cos'è la planimetria catastale

È il disegno tecnico ufficiale di un'unità immobiliare, depositato al Catasto e rilasciato dall'Agenzia delle Entrate. Di solito in scala 1:200, mostra i contorni, la suddivisione interna, la destinazione dei locali e i dati metrici. È la carta d'identità grafica della casa.

Serve in quattro momenti, e in tutti e quattro può fermare tutto:

• compravendita: senza la dichiarazione di conformità l'atto è nullo;
• mutuo: la banca la chiede per la perizia, e una difformità può bloccare un finanziamento già deliberato;
• pratiche edilizie: è la base di CILA, SCIA e di qualsiasi progetto;
• valutazione: i metri quadri percepiti non coincidono quasi mai con quelli catastali, e la differenza finisce nel prezzo.

Chi dichiara la conformità, e perché la differenza conta

Dal 1° luglio 2010 gli atti di trasferimento di fabbricati devono contenere, a pena di nullità, l'identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate e la dichiarazione di conformità allo stato di fatto. Lo stabilisce l'articolo 29 comma 1-bis della legge 52/1985, introdotto dal decreto legge 78/2010.

Il punto che quasi tutti raccontano male è chi fa cosa. La norma dice che la dichiarazione di conformità è resa in atti dagli intestatari — cioè da chi vende — e che può essere sostituita da un'attestazione rilasciata da un tecnico abilitato. Il notaio, dal canto suo, «individua gli intestatari catastali e verifica la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari»: controlla che chi firma sia davvero il proprietario secondo i registri, non che il bagno stia dove lo disegna la planimetria.

Tradotto: nessuno passa a misurare casa tua al posto tuo. Sei tu che, in un atto pubblico, dichiari che quel disegno corrisponde alla realtà. Se non corrisponde, l'atto è nullo e la dichiarazione l'hai firmata tu.

È esattamente per questo che il controllo va fatto prima, quando costa un sopralluogo e non una causa.

La planimetria però è solo metà del lavoro. L'altra metà è il confronto con il titolo edilizio depositato in Comune, che è una verifica diversa: come funziona lo spiega la guida sulla conformità urbanistica per vendere casa a Lecce.

Come si legge una planimetria

Quattro elementi, nell'ordine in cui conviene guardarli.

1. I dati identificativi — comune, foglio, particella e subalterno devono coincidere con la visura catastale. Se non coincidono, c'è già un problema prima di guardare il disegno.
2. Il grafico — muri, porte, finestre e orientamento rispetto ai punti cardinali.
3. La destinazione dei locali — un vano accatastato come deposito non si vende come camera da letto, anche se ci dormono da vent'anni.
4. La scala 1:200 — un centimetro sulla carta sono due metri nella realtà. Serve per controllare le misure con un metro alla mano.

Le vecchie planimetrie cartacee degli immobili leccesi ingannano più di quanto sembri: sono disegnate a mano, e le modifiche degli anni successivi non ci sono. Un rilievo fatto oggi le smentisce in dieci minuti.

Come si richiede

Tre strade:

1. Da solo, online. Se sei il proprietario, la scarichi gratis dal sito dell'Agenzia delle Entrate con SPID.
2. Allo sportello, agli Uffici Provinciali – Territorio dell'Agenzia delle Entrate.
3. Tramite un tecnico o un'agenzia, con accesso alla piattaforma Sister: qui il valore aggiunto non è ottenere il documento, è sapere se quello che hai in mano è l'ultima versione depositata e incrociarlo con le visure ipotecarie.

Attenzione a una cosa: scaricare la planimetria non dice niente sulla sua conformità. Il documento c'è sempre; se corrisponda alla casa lo stabilisce solo un confronto con lo stato dei luoghi.

Se non è conforme, cosa si fa

Dipende da quanto è grande la differenza.

Variazioni che non toccano la rendita — lo spostamento minimo di un tramezzo, per capirsi. Qui un tecnico abilitato può rilasciare l'attestazione di conformità che sostituisce la tua dichiarazione, senza rifare la planimetria.

Modifiche che cambiano la distribuzione — un secondo bagno ricavato, un muro abbattuto, un locale che cambia destinazione. Qui serve una variazione catastale con procedura DOCFA, redatta da un tecnico e presentata all'Agenzia delle Entrate. Di norma due-quattro settimane.

Un chiarimento che evita malintesi: l'attestazione del tecnico sostituisce la dichiarazione, non sana una difformità vera. Se la casa è diversa dal disegno, il disegno va aggiornato.

In entrambi i casi conviene muoversi prima di pubblicare l'annuncio. Una casa presentata con le carte in ordine si vende senza rinvii, e chi compra con attenzione se ne accorge.

Le difformità che troviamo più spesso a Lecce e nel Salento

• Centro storico barocco: planimetrie depositate decenni fa, prima di ristrutturazioni che hanno rifatto la distribuzione interna.
• Masserie e case di campagna: ampliamenti realizzati quando la prassi era più permissiva e mai comunicati al catasto.
• Box e cantine: pertinenze non identificate correttamente, o subalterni che mancano nella planimetria principale.
• Verande chiuse: diffusissimo nelle marine, dove logge e terrazze sono diventate stanze senza che nessuno aggiornasse nulla.

Se stai guardando le nostre case in vendita nel Salento, la conformità catastale è uno dei controlli da fare prima del compromesso, non dopo.

Domande frequenti

Cosa succede se vendo casa con la planimetria non conforme?

L'atto non è nullo: la nullità la legge la riserva al caso in cui in atto manchi la dichiarazione di conformità, non a quello in cui la dichiarazione c'è ma non corrisponde alla realtà. E la dichiarazione di conformità l'hai resa tu in atto, quindi la responsabilità è di chi vende. Regolarizzare prima costa una pratica; scoprirlo dopo costa la vendita.

Il notaio non controlla la conformità?

Non quella. Il notaio individua gli intestatari catastali e verifica che corrispondano alle risultanze dei registri immobiliari: controlla cioè che chi vende sia il proprietario. La corrispondenza fra planimetria e casa reale la dichiarano gli intestatari, o l'attesta un tecnico abilitato al loro posto.

Quanto costa aggiornare la planimetria?

Dipende dall'entità delle modifiche e dal professionista. Per una variazione catastale DOCFA su un appartamento si sta di solito fra i 300 e gli 800 euro, diritti catastali inclusi. Su immobili complessi o con più unità la cifra sale: conviene farsi fare un preventivo dopo il sopralluogo.

Quanto tempo ci vuole?

Per una difformità lieve con attestazione tecnica, pochi giorni. Per una variazione DOCFA, due-quattro settimane dalla presentazione. Se serve anche una sanatoria edilizia i tempi si allungano, e dipendono dal Comune.

La planimetria catastale è la stessa cosa della planimetria architettonica?

No. Quella catastale è il documento depositato al Catasto, con valore fiscale e legale. Quella architettonica è un elaborato che un professionista redige per progettare lavori. Si somigliano, servono a cose diverse, e nella compravendita conta solo la prima.

Posso scaricarla da solo?

Sì, gratis, dal sito dell'Agenzia delle Entrate con SPID, se sei il proprietario. Ma averla scaricata non significa che sia aggiornata: la conformità si accerta solo confrontandola con la casa, e quello richiede un sopralluogo.

Il controllo che conviene fare adesso

Se stai pensando di vendere, la planimetria è il primo documento da guardare — insieme alla visura. Bastano dieci minuti per capire se sei a posto o se serve un tecnico, e sono dieci minuti che valgono settimane più avanti.

Il percorso completo della vendita è nella guida su come vendere casa a Lecce; se vuoi che diamo un'occhiata noi, porta visura e planimetria in agenzia oppure parti dalla valutazione gratuita.

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Riferimenti normativi: art. 29 comma 1-bis della legge 52/1985, introdotto dall'art. 19 comma 14 del decreto legge 78/2010 · Agenzia delle Entrate — Catasto e cartografia