Saldo e stralcio del mutuo: come vendere casa quando il prezzo non copre il debito

Hai trovato chi compra, ma il prezzo che ti offre è più basso di quello che devi ancora alla banca. La casa è tua, l'ipoteca è del creditore, e senza il suo consenso il rogito si ferma. Il saldo e stralcio del mutuo è la strada che tiene insieme le due cose: con il prezzo della vendita paghi una parte del debito, e il creditore rinuncia al resto.

Che cos'è il saldo e stralcio del mutuo?

È un accordo scritto fra te e chi possiede il tuo credito: tu paghi una somma più bassa del debito residuo, in un'unica soluzione o in poche rate, e il creditore rinuncia alla differenza. Quando vendi casa, la somma viene dal prezzo pagato dall'acquirente.

Di solito si inquadra come una transazione, il contratto con cui due parti si fanno reciproche concessioni per chiudere o prevenire una lite. Essendo un contratto, serve il sì di entrambi: il creditore è libero di accettare la tua proposta, chiedere di più o rifiutarla. Alla Camera c'è dal 2023 una proposta di legge (la C. 1246) che vorrebbe dare al debitore una via regolata per chiudere i crediti in sofferenza; al 6 ottobre 2026 è ancora assegnata alla commissione Finanze e la trattativa resta libera.

Quando conviene chiederlo per vendere casa?

Conviene quando il prezzo realistico della casa è più basso del debito residuo, e di solito quando le rate sono già rimaste indietro: finché il mutuo è pagato con regolarità, la banca incassa il dovuto e ha poche ragioni per rinunciare a una parte del credito.

Se invece la casa vale più di quello che devi, la strada è un'altra e più semplice: estingui il mutuo al rogito con il prezzo di vendita, e la banca riceve tutto. Le tre strade per vendere casa con il mutuo ancora in corso le trovi spiegate una per una nella nostra guida.

Con chi tratti: la banca o la società che ha comprato il credito?

Tratti con chi è creditore oggi, e può essere una società diversa dalla banca che ti ha dato il mutuo. Le banche possono vendere i crediti in sofferenza a società specializzate, che di solito li affidano a un gestore, il servicer, a cui si indirizza la proposta.

La legge permette alla banca di cedere il credito anche senza il tuo consenso (art. 1260 del codice civile). Quando la cessione avviene in blocco, basta la notizia pubblicata in Gazzetta Ufficiale perché valga nei tuoi confronti, e l'ipoteca passa al nuovo creditore con lo stesso grado (art. 58 del Testo unico bancario, richiamato dall'art. 4 della legge 130/1999 per le cartolarizzazioni). Il primo gesto è quindi una richiesta scritta all'ultimo soggetto che ti ha scritto: chi è oggi il creditore, chi lo rappresenta e a quanto ammonta il debito residuo, interessi compresi.

Quanto offrire con il saldo e stralcio?

La cifra la decide la trattativa. Di solito il creditore confronta la tua offerta con quello che otterrebbe procedendo da solo, cioè con la vendita all'asta e i suoi tempi: l'ipoteca gli dà il diritto di far espropriare la casa anche se nel frattempo cambia proprietario.

Per questo la proposta pesa di più quando porta due cose concrete: un prezzo motivato con le compravendite reali della zona e un acquirente vero, con una proposta d'acquisto firmata. Un prezzo costruito sui confronti, come quelli del metodo comparativo con cui si valuta una casa a Lecce, dà al creditore un motivo per dire sì.

Come si arriva al rogito con un saldo e stralcio?

Ci si arriva in cinque passaggi: la valutazione della casa, la richiesta al creditore, la proposta d'acquisto, l'accordo scritto con il creditore e il rogito, dove il notaio gli paga la somma concordata con il prezzo della vendita. L'ordine conta, perché ogni passaggio poggia su quello che lo precede:

1. Fai valutare la casa con i prezzi reali della zona, prima di parlare con il creditore.
2. Chiedi al creditore il debito residuo aggiornato e il nome di chi decide.
3. L'acquirente firma la proposta d'acquisto; chiedi al notaio o a un legale come legarla all'accordo con il creditore.
4. Firmi con il creditore un accordo scritto che indica la somma, la data entro cui va pagata, la rinuncia a tutto il debito restante e il consenso alla cancellazione dell'ipoteca.
5. Al rogito il notaio fa arrivare al creditore la somma concordata, presa dal prezzo pagato dall'acquirente, e nello stesso atto si regola la cancellazione dell'ipoteca.

Il punto delicato è il quarto. Un accordo che indica solo l'importo da pagare, senza dire che il resto del debito si estingue, lascia in dubbio se il resto sia ancora dovuto. Sui tempi dal compromesso alla firma dal notaio trovi i nostri riferimenti nella pagina sui tempi del rogito a Lecce.

Come si cancella l'ipoteca dopo il saldo e stralcio?

Quando il debito di un mutuo concesso da una banca si estingue, l'ipoteca si estingue con lui in automatico. Il creditore ti rilascia una quietanza con la data di estinzione e la comunica all'Agenzia delle Entrate entro trenta giorni; trascorso quel termine, l'ufficio cancella l'ipoteca d'ufficio, senza bisogno del notaio (art. 40-bis del Testo unico bancario).

Il creditore può bloccare la cancellazione solo comunicando entro gli stessi trenta giorni un giustificato motivo per tenerla. L'altra strada è il consenso del creditore alla cancellazione, scritto in un atto davanti al notaio: è quella che permette di regolare tutto al rogito, e quando il credito è passato a una società diversa dalla banca è il notaio a verificare quale delle due si applica. La procedura è descritta anche nella scheda dell'Agenzia delle Entrate sulla cancellazione semplificata dell'ipoteca.

Cosa succede se il creditore rifiuta il saldo e stralcio?

Il debito resta aperto, con i suoi interessi, e con lui l'ipoteca sulla casa. Dopo un rifiuto si può tornare dal creditore: una nuova offerta con un acquirente diverso, un prezzo aggiornato o un pagamento più rapido può cambiare la risposta.

Se il creditore ha già avviato il pignoramento, o se il debito supera di molto il valore della casa, la scelta fra le strade possibili spetta a un avvocato: è lui che valuta gli strumenti di legge adatti al tuo caso. Il nostro lavoro, come agenzia FIMAA dal 1994 con sedi a Lecce e a Porto Cesareo, è darti un prezzo motivato con le compravendite della zona e trovare chi compra.

Domande frequenti sul saldo e stralcio del mutuo

Si paga una penale alla banca se si estingue il mutuo della casa al rogito?

Per i mutui presi da persone fisiche per comprare o ristrutturare un'abitazione, o i locali della propria attività, la penale è vietata: qualsiasi patto che la preveda è nullo, anche se firmato dopo il contratto (art. 120-ter del Testo unico bancario). Chi vende casa e chiude il mutuo con il prezzo di vendita paga quindi alla banca il debito residuo e gli interessi maturati, senza compensi aggiuntivi.

Dopo la vendita con saldo e stralcio resta un debito da pagare alla banca?

Dipende da cosa dice l'accordo scritto. Il debito restante si estingue solo se il creditore dichiara di rinunciarvi: la rinuncia, comunicata al debitore, chiude l'obbligazione (art. 1236 del codice civile). Un accordo che fissa soltanto la somma da versare al rogito può lasciare in dubbio se il residuo sia ancora dovuto dopo la vendita della casa, quindi la rinuncia al resto va scritta in modo espresso.

Chi paga la cancellazione dell'ipoteca dopo un saldo e stralcio del mutuo?

Se il mutuo è stato concesso da una banca o da un intermediario finanziario, la legge prevede una cancellazione d'ufficio gratuita per il debitore, trenta giorni dopo che il creditore ha comunicato l'estinzione del debito all'Agenzia delle Entrate. Quando il credito è passato a un'altra società, se valga anche in quel caso lo verifica il notaio. Se invece il consenso alla cancellazione passa da un atto notarile, il costo di quell'atto è una voce da concordare con il creditore prima di firmare l'accordo.

Chi compra a Lecce una casa con un mutuo in sofferenza rischia qualcosa?

L'ipoteca segue la casa anche dopo la vendita: il creditore conserva il diritto di farla espropriare contro il nuovo proprietario finché il debito garantito resta aperto. Per questo chi compra a Lecce o nel Salento una casa con un saldo e stralcio in corso firma il rogito solo con l'accordo del creditore già scritto e il pagamento al creditore regolato nello stesso atto dal notaio.

---

Se stai vendendo una casa a Lecce o in provincia e il mutuo pesa più del prezzo che ti offrono, il primo numero da avere in mano è il valore reale della casa. Chiedi a Mondo Immobiliare una valutazione gratuita: un agente FIMAA viene a vederla e ti dice quanto vale, con le compravendite della zona a sostegno. Ti ricontattiamo entro 48 ore lavorative dalla richiesta.