Nuda proprietà e usufrutto: valori 2026 e cosa scrivere nell'atto

Una signora di settantacinque anni con una casa da 200.000 euro e la pensione minima non è povera: è illiquida. Vendere la nuda proprietà serve esattamente a questo — trasformare in denaro una parte del valore della casa, continuando ad abitarci fino alla fine.

Dall'altro lato c'è chi compra: paga meno del valore di mercato e aspetta. Quanto meno, e quanto a lungo, lo dice una tabella dello Stato. Ma su cosa quella tabella decida davvero c'è un equivoco che costa caro a chi vende, e conviene toglierlo di mezzo subito.

Chi ha cosa

La piena proprietà si divide in due diritti che stanno in mani diverse.

• Il nudo proprietario possiede la casa, ma non può abitarla né affittarla. Ha un diritto che si riempie di contenuto solo dopo.
• L'usufruttuario ci vive, la può affittare e incassarne il canone, ma non è il proprietario e non può venderla.

Quando l'usufrutto finisce, la piena proprietà si ricompone da sola in capo al nudo proprietario: nessun atto da firmare, nessuna somma da versare.

L'usufrutto è quasi sempre vitalizio, cioè dura quanto la vita di chi se lo riserva. Può anche essere a termine — dieci anni, quindici — e in quel caso il calcolo del valore cambia. Se l'usufruttuario è una società, la durata non può superare i trent'anni.

Quanto vale l'usufrutto, e quanto la nuda proprietà

Il valore si ricava dall'età di chi tiene l'usufrutto al momento dell'atto: più è giovane, più vale il suo diritto e meno vale la nuda proprietà.

I valori per il 2026 sono quelli fissati dal decreto del Ministero dell'Economia del 24 dicembre 2025:

• da 0 a 20 anni — usufrutto 95%, nuda proprietà 5%
• da 21 a 30 — usufrutto 90%, nuda proprietà 10%
• da 31 a 40 — usufrutto 85%, nuda proprietà 15%
• da 41 a 45 — usufrutto 80%, nuda proprietà 20%
• da 46 a 50 — usufrutto 75%, nuda proprietà 25%
• da 51 a 53 — usufrutto 70%, nuda proprietà 30%
• da 54 a 56 — usufrutto 65%, nuda proprietà 35%
• da 57 a 60 — usufrutto 60%, nuda proprietà 40%
• da 61 a 63 — usufrutto 55%, nuda proprietà 45%
• da 64 a 66 — usufrutto 50%, nuda proprietà 50%
• da 67 a 69 — usufrutto 45%, nuda proprietà 55%
• da 70 a 72 — usufrutto 40%, nuda proprietà 60%
• da 73 a 75 — usufrutto 35%, nuda proprietà 65%
• da 76 a 78 — usufrutto 30%, nuda proprietà 70%
• da 79 a 82 — usufrutto 25%, nuda proprietà 75%
• da 83 a 86 — usufrutto 20%, nuda proprietà 80%
• da 87 a 92 — usufrutto 15%, nuda proprietà 85%
• da 93 a 99 — usufrutto 10%, nuda proprietà 90%

Un esempio: casa da 200.000 euro, usufruttuaria di 75 anni. La nuda proprietà vale il 65%, cioè 130.000 euro; l'usufrutto il 35%, cioè 70.000.

Una curiosità che nel 2026 conta. Il tasso di interesse legale è sceso all'1,60%, ma questi valori non si sono mossi: la riforma del 2024 ha stabilito che nel calcolo dell'usufrutto non si può usare un saggio inferiore al 2,50%. Se trovi una tabella che nel 2026 dà percentuali diverse da queste, è stata ricalcolata ignorando quel pavimento.

🔴 Quella tabella dice quanto si tassa, non quanto si paga

È l'equivoco che fa perdere soldi a chi vende, e sta in quasi tutti gli articoli sull'argomento: «il prezzo della nuda proprietà si calcola moltiplicando il valore della casa per la percentuale della tabella».

Non è così. Quelle percentuali servono a determinare la base imponibile delle imposte: quanto lo Stato considera trasferito, per calcolare registro, ipotecaria e catastale. Il prezzo, invece, lo fanno le parti.

E nella pratica il prezzo tende a stare sotto il valore fiscale, per ragioni che è meglio conoscere prima di sedersi al tavolo:

• chi compra non può usare la casa né affittarla, quindi per anni il capitale resta fermo e non produce niente;
• non sa quanto dovrà aspettare: è l'unica compravendita in cui la durata dell'attesa non si può scrivere nel contratto;
• rivendere una nuda proprietà è difficile, i compratori sono pochi;
• ottenere un mutuo su una nuda proprietà non è scontato — molte banche non la finanziano affatto. Chi compra così di solito paga in contanti, e chi paga in contanti tratta.

Chi vende deve saperlo prima, non scoprirlo alla terza offerta. Il punto di partenza serio è sapere quanto vale davvero la casa in piena proprietà: da lì in giù è una trattativa, ma senza quel numero non si tratta, si tira a indovinare. Una valutazione fatta con metodo è il primo passo, non l'ultimo.

Perché venderla

Liquidità subito, casa fino alla fine. È il motivo vero, e per molte famiglie è l'unico modo di trasformare un patrimonio immobile in denaro senza traslocare.

Funziona bene quando chi vende non ha eredi interessati a quella casa, o li ha e ne è d'accordo con loro: la nuda proprietà venduta esce dal patrimonio, e alla successione quella casa non ci sarà più.

Funziona male quando si prevede di dover vendere del tutto entro pochi anni — una volta ceduta la nuda proprietà non si può tornare indietro senza il consenso dell'acquirente — o quando la somma che si ricava non risolve davvero il problema per cui la si stava vendendo.

Perché comprarla, e cosa si rischia

Si compra a meno del valore di mercato e si diventa pieni proprietari senza pagare altro. Su un orizzonte lungo può essere un buon impiego di capitale, e per chi ha un figlio piccolo è un modo di comprargli una casa fra vent'anni ai prezzi di oggi.

Il rischio ha un nome solo: l'attesa può durare molto più del previsto. Le tabelle sono statistiche, le persone no. Chi non è in grado di lasciare quel capitale fermo per un tempo che non decide lui non dovrebbe comprare una nuda proprietà, e nessuno sconto compensa quel vincolo.

Prima di firmare valgono le stesse verifiche di ogni acquisto — a partire dalla conformità urbanistica e catastale, perché i problemi edilizi si ereditano insieme alla casa.

🔑 La clausola che i coniugi non devono dimenticare

Quando due coniugi vendono la nuda proprietà della casa dove vivono e si riservano l'usufrutto tutti e due, c'è una riga che l'atto deve contenere: la riserva congiuntiva con diritto di accrescimento.

Con quella clausola, alla morte del primo l'intero usufrutto resta al superstite, che continua a vivere in casa esattamente come prima.

Senza quella clausola, alla morte del primo la sua metà di usufrutto non passa all'altro coniuge: si consolida nella nuda proprietà. Il superstite si ritrova con metà usufrutto, dentro una casa in cui il compratore è diventato per metà pieno proprietario.

Non è una sottigliezza per giuristi: è la differenza fra restare a casa propria e trovarsi a discutere con un estraneo. Va chiesta al notaio esplicitamente, prima della firma.

Chi paga cosa

Le spese seguono chi usa la casa, non chi la possiede.

• IMU: la paga l'usufruttuario, che è il soggetto passivo dell'imposta. Il nudo proprietario non versa nulla per tutta la durata dell'usufrutto. Se l'usufruttuario ci abita e quella è la sua abitazione principale, l'esenzione vale normalmente.
• TARI e utenze: dell'usufruttuario, che occupa l'immobile.
• Manutenzione ordinaria — le riparazioni piccole, la caldaia, gli infissi da sistemare: dell'usufruttuario.
• Manutenzione straordinaria — il tetto, le strutture, l'impianto da rifare: del nudo proprietario. Con una contropartita che quasi nessuno conosce: durante l'usufrutto l'usufruttuario gli deve gli interessi sulle somme spese.
• Spese condominiali: quelle di gestione all'usufruttuario, quelle per opere straordinarie al nudo proprietario, con la stessa logica.

L'usufruttuario ha anche l'obbligo di fare l'inventario dei beni e di prestare garanzia. Nella pratica lo si dispensa quasi sempre, ma la dispensa va scritta nell'atto: se manca, resta un obbligo.

Le agevolazioni prima casa valgono anche qui

Chi acquista la nuda proprietà di un'abitazione può chiedere le agevolazioni prima casa, alle stesse condizioni di un acquisto pieno: immobile in categoria catastale ammessa, residenza nel comune o impegno a trasferirla, nessun altro immobile acquistato con quei benefici.

E c'è un dettaglio che sblocca più casi di quanti si creda: essere già titolari della sola nuda proprietà di un'altra casa nello stesso comune non impedisce di comprare con le agevolazioni, purché quella nuda proprietà non sia stata a sua volta acquistata con i benefici prima casa.

Sulle imposte dell'atto valgono le regole ordinarie — vedi imposte per l'acquisto della casa e il calcolo dell'imposta di registro — applicate alla percentuale trasferita. Se l'acquirente è una persona fisica, conviene quasi sempre chiedere il sistema del prezzo-valore: la base imponibile diventa il valore catastale, ridotto anche lui della stessa percentuale.

Quando l'usufrutto finisce

L'usufrutto vitalizio si estingue con la morte dell'usufruttuario, e la piena proprietà si ricompone automaticamente: non serve nessun atto e non si paga nessuna imposta di trasferimento. Al catasto la variazione si fa comunque, per allineare le intestazioni.

Se muore prima il nudo proprietario, il suo diritto passa agli eredi, che subentrano nella stessa posizione: la casa resta all'usufruttuario e l'attesa continua in capo a loro — un passaggio che di solito richiede l'accettazione dell'eredità.

L'usufrutto si può anche cedere o affittare a terzi, salvo divieto scritto nell'atto. La cessione non allunga la durata: l'usufrutto resta agganciato alla vita dell'usufruttuario originario.

Se il problema è solo restare in casa

Prima di vendere la nuda proprietà vale la pena sapere che esistono due strade più leggere, che risolvono problemi diversi.

Il diritto di abitazione dà il diritto di vivere nella casa con la propria famiglia, ma non di affittarla né di cederla. Vale meno dell'usufrutto e per questo lascia più valore dall'altra parte: è la scelta giusta per chi vuole solo la certezza di restare dov'è.

Il comodato d'uso gratuito non trasferisce nessun diritto reale e si può far cessare: serve a lasciare una casa a un familiare, non a incassare.

Se invece l'obiettivo è vendere davvero, ma dando tempo all'acquirente di trovare i soldi, lo strumento è un altro ancora — il rent to buy.

Nuda proprietà a Lecce e nel Salento

Da noi la nuda proprietà compare soprattutto in due situazioni: proprietari anziani nel centro storico di Lecce, con una casa che vale molto e una pensione che vale poco; e case di famiglia nelle marine, dove gli eredi vivono lontano e nessuno vuole gestirle.

In entrambi i casi il nodo non è il calcolo — quello lo fa la tabella — ma trovare la controparte: chi compra nuda proprietà è un acquirente particolare, che ragiona su vent'anni e paga senza mutuo. Non lo si intercetta con un annuncio scritto come gli altri.

Lavoriamo a Lecce dal 1994 e queste operazioni le abbiamo seguite da entrambe le parti del tavolo. Se stai valutando di vendere o di comprare in questa forma, il primo passo è mettere un numero attendibile sul valore pieno della casa: tutto il resto è una percentuale di quello.

Scrivici o chiamaci: la prima consulenza non si paga.

Domande frequenti sulla nuda proprietà

Qual è la differenza fra nuda proprietà e usufrutto?

Il nudo proprietario possiede la casa ma non può usarla né affittarla. L'usufruttuario ci vive, la può affittare e incassarne il canone, ma non ne è il proprietario. Quando l'usufrutto si estingue, la piena proprietà si ricompone da sola in capo al nudo proprietario, senza atti né imposte di trasferimento.

Come si calcola il valore della nuda proprietà nel 2026?

Si applica al valore della piena proprietà la percentuale corrispondente all'età dell'usufruttuario nella tabella ministeriale: per esempio 65% con un usufruttuario fra 73 e 75 anni. Attenzione però: quella percentuale determina la base imponibile delle imposte, non il prezzo di vendita, che le parti concordano liberamente e nella pratica risulta spesso più basso.

Perché i valori 2026 sono uguali a quelli del 2025 se il tasso legale è sceso?

Perché dal 2025 il calcolo dell'usufrutto non può usare un saggio legale inferiore al 2,50%, per effetto della riforma introdotta dal D.Lgs. 139/2024. Il tasso legale 2026 è l'1,60%, ma nel calcolo si continua ad applicare il 2,50%: i valori restano quindi quelli.

Chi paga l'IMU su un immobile in nuda proprietà?

L'usufruttuario, che è il soggetto passivo dell'imposta. Il nudo proprietario non versa IMU per tutta la durata dell'usufrutto. Restano all'usufruttuario anche la TARI, le utenze e la manutenzione ordinaria; al nudo proprietario tocca invece la manutenzione straordinaria.

Marito e moglie vendono la nuda proprietà: cosa succede quando muore il primo?

Dipende da una clausola dell'atto. Se è stata prevista la riserva congiuntiva con diritto di accrescimento, l'intero usufrutto resta al coniuge superstite. Se non c'è, la quota del defunto si consolida nella nuda proprietà e il superstite conserva solo metà usufrutto. Va chiesta esplicitamente al notaio prima della firma.

Si possono avere le agevolazioni prima casa comprando la nuda proprietà?

Sì, alle stesse condizioni di un acquisto in piena proprietà. Ed essere già titolari della sola nuda proprietà di un'altra abitazione nello stesso comune non è di ostacolo, purché quella non sia stata acquistata a sua volta con i benefici prima casa.

Fonti: D.M. Economia e Finanze 24 dicembre 2025 (G.U. n. 302 del 31/12/2025), adeguamento dei valori di usufrutto per il 2026 — D.M. 10 dicembre 2025, saggio degli interessi legali all'1,60% dal 1° gennaio 2026 — D.Lgs. 139/2024, che fissa al 2,50% il saggio minimo per il calcolo dell'usufrutto — artt. 978-1020 del Codice civile — Agenzia delle Entrate, agevolazioni prima casa.

Questa pagina ha carattere informativo generale. Ogni operazione va impostata con il notaio, che redige l'atto e verifica le clausole.