Costo dell'agenzia immobiliare a Lecce: come si determina

Quanto costa un'agenzia immobiliare non lo stabilisce nessuna legge: le tariffe fisse sono state abolite nel 2006. Il compenso lo fissa il contratto che firmi, e deve essere scritto lì dentro prima che tu firmi. Qui trovi come si legge, che cosa lo fa variare e come si confrontano due preventivi.

Non esiste una tariffa, ed è la prima cosa da sapere

Chi cerca «tabella delle provvigioni» cerca un documento che non esiste più. Le tariffe minime obbligatorie delle professioni sono state abolite dal decreto Bersani (D.L. 223/2006), e da allora il compenso del mediatore è libero.

Il codice civile fissa una scala di criteri, in quest'ordine (art. 1755):

1. Quello che le parti hanno pattuito. È il caso normale, ed è il motivo per cui l'incarico va letto prima di firmarlo.
2. In mancanza di accordo, le tariffe professionali o gli usi locali — le raccolte degli usi provinciali delle Camere di Commercio, che però non tutte aggiornano con regolarità.
3. Se non c'è né l'uno né l'altro, decide il giudice secondo equità.

Tradotto: se davanti a te qualcuno chiama «tariffa» la sua percentuale, sta usando una parola sbagliata. È il suo prezzo, ed è una cosa che si discute.

Chi paga: tutte e due le parti

Il mediatore ha diritto al compenso da ciascuna delle parti, perché non lavora per una contro l'altra: resta terzo fra le due (art. 1754 c.c.). Non è una consuetudine delle agenzie, è la struttura stessa del contratto di mediazione — e spiega perché anche chi compra paga, pur non avendo dato lui l'incarico.

La misura può essere diversa per le due parti: anche quella si concorda e si scrive.

Quando matura il diritto al compenso

Il compenso è dovuto quando l'affare è concluso per effetto dell'intervento del mediatore. Nella pratica l'affare si considera concluso con l'accettazione della proposta d'acquisto, non con il rogito: da quel momento esiste un vincolo giuridico fra le parti.

Questo ha una conseguenza che conviene conoscere prima: se la trattativa salta dopo l'accettazione per causa di una delle parti, il compenso resta dovuto lo stesso. Molte agenzie, per evitare contestazioni, incassano al preliminare o al rogito — ma è una loro scelta, non un obbligo. Guarda cosa dice il tuo incarico, e se c'è una clausola di restituzione parziale nel caso in cui il rogito non arrivi.

E qui va corretto un errore che circola: se a tirarsi indietro è il venditore che ha ricevuto la caparra confirmatoria, chi ha comprato non la perde — può esigerne il doppio (art. 1385 c.c.). La caparra si perde solo da parte di chi l'ha versata e poi recede. Sono due situazioni opposte e vale la pena non confonderle, perché decidono chi ha qualcosa da temere. Il funzionamento completo sta nella guida alla proposta d'acquisto.

Cosa fa variare il compenso

A parità di prezzo dell'immobile, due incarichi possono costare molto diversamente. Pesano:

• L'esclusiva. Un incarico in esclusiva permette all'agenzia di investire sull'immobile sapendo che lavorerà fino in fondo; senza, l'investimento è più prudente. Ne parliamo nella guida al conferimento d'incarico.
• La difficoltà della vendita. Un immobile con documenti da sistemare, comproprietari da coordinare o una successione aperta richiede mesi di lavoro che non si vedono nell'annuncio.
• La tipologia. Terreni, locali commerciali e immobili di pregio hanno mercati più stretti e tempi più lunghi.
• Che cosa è compreso. È il punto che quasi nessuno guarda, ed è quello che rende confrontabili due preventivi.
• La struttura dell'agenzia. Un'affiliata di una rete in franchising ha costi fissi diversi da un'agenzia autonoma, e questo si riflette sul listino: il confronto è spiegato in franchising e agenzie autonome.

Come si confrontano due preventivi

Non si confrontano le percentuali. Si confrontano tre cose, e vanno chieste per iscritto a entrambe le agenzie:

1. Che cosa è compreso e in che tempi parte. Un elenco di attività con una data accanto è una promessa verificabile; «promozione sui principali portali» non lo è.
2. Che cosa succede se non vendi. Durata dell'incarico, rinnovo tacito (è una clausola vessatoria: senza la seconda firma non vale), spese dovute in caso di recesso.
3. Quando si paga. Alla proposta accettata, al preliminare o al rogito: la differenza è di mesi, e su una cifra a quattro zeri conta.

A quel punto la percentuale diventa l'ultimo dei tre numeri da guardare, e non il primo.

Cosa deve essere scritto prima che tu firmi

L'incarico deve indicare l'importo o la percentuale del compenso, su quale base si calcola, chi lo paga e quando. Le informazioni economiche vanno date prima della firma: è un obbligo di informazione precontrattuale del Codice del consumo, non una cortesia.

Due cose da controllare sempre:

• se firmi fuori dai locali dell'agenzia — a casa tua, durante il sopralluogo — hai quattordici giorni per ripensarci senza motivo e senza costi;
• le clausole più pesanti (esclusiva con compenso dovuto anche se vendi da solo, rinnovo automatico, penali) valgono solo se approvate con una seconda firma specifica.

La detrazione fiscale, in breve

Chi acquista la prima casa può portare in detrazione il 19% del compenso pagato all'agenzia, su un massimo di 1.000 euro: fino a 190 euro di IRPEF risparmiata. Servono fattura e pagamento tracciabile — con il contante la detrazione non spetta.

⚠️ Sopra i 75.000 euro di reddito la detrazione entra nel tetto complessivo introdotto dall'art. 16-ter del TUIR, e può ridursi. Il funzionamento per intero, con il codice da usare nel 730, sta in detrazione delle spese di intermediazione.

Che cosa si dichiara al rogito, dopo la riforma del 2025

Al momento dell'atto le parti devono dichiarare di essersi avvalse di un mediatore, con i suoi dati identificativi. Sull'importo, dal 12 gennaio 2025 c'è una possibilità in più: la Legge 203/2024 ha modificato l'art. 35 del D.L. 223/2006 e ora si può indicare, in alternativa all'importo, il numero della fattura del mediatore insieme alla dichiarazione che l'importo fatturato corrisponde alla spesa effettiva.

Attenzione a come viene raccontata questa novità: le modalità analitiche di pagamento restano obbligatorie in ogni caso. Non è sparita la tracciabilità, è cambiato solo che la cifra non deve per forza comparire nell'atto.

Che cosa comprende il nostro compenso

Non pubblichiamo un listino, e il motivo è che l'elenco delle attività si compila sull'immobile: una villa sulla costa che verrà comprata da chi la guarda dall'estero ha bisogno di cose diverse da un trilocale in centro a Lecce.

Quello che è sempre compreso, su qualsiasi incarico:

• la valutazione dell'immobile prima di fissare il prezzo di pubblicazione;
• la verifica documentale — titoli, conformità urbanistica e catastale, situazione ipotecaria — fatta all'inizio e non alla vigilia del rogito;
• la gestione delle visite e della trattativa, e l'assistenza fino all'atto dal notaio.

Il resto — servizio fotografico, riprese con il drone, virtual tour, quali portali, che tipo di campagna — lo decidiamo guardando la casa, e finisce scritto nell'incarico con i tempi entro cui parte. Da quel momento è una cosa che puoi pretendere.

Se stai valutando a chi affidare la vendita, la guida su come si sceglie l'agenzia elenca le domande da fare al primo incontro. Se invece sei più avanti e vuoi sapere cosa comporta vendere casa a Lecce, il quadro completo è lì.

Scrivici o chiamaci: ti diciamo cosa costerebbe nel tuo caso, prima che tu firmi qualcosa.

Domande frequenti

Quanto costa un'agenzia immobiliare a Lecce?

Non esiste una tariffa fissata dalla legge: le tariffe minime obbligatorie sono state abolite nel 2006 e il compenso è libero. Lo stabilisce il contratto di mediazione, che deve indicarlo prima della firma insieme a chi lo paga e quando. A parità di immobile può variare molto in base all'esclusiva, alla difficoltà della vendita e a cosa è compreso nel servizio.

Chi paga l'agenzia, chi compra o chi vende?

Tutte e due. Il mediatore ha diritto al compenso da ciascuna delle parti (art. 1755 del codice civile), perché non agisce per conto di una delle due ma resta terzo fra loro. La misura può essere diversa per il venditore e per l'acquirente: si concorda e si scrive nell'incarico.

Quando si paga la provvigione?

Il diritto matura quando l'affare è concluso, e nella pratica ciò avviene con l'accettazione della proposta d'acquisto, non con il rogito. Molte agenzie però incassano al preliminare o all'atto notarile per evitare contestazioni: è una scelta, non un obbligo, e va verificata nel contratto prima di firmarlo.

Se il venditore si tira indietro, chi ha comprato perde la caparra?

No, è il contrario. Chi ha versato la caparra confirmatoria la perde solo se è lui a recedere; se a tirarsi indietro è chi l'ha ricevuta, l'altra parte può esigere il doppio di quanto ha versato (art. 1385 del codice civile). È una distinzione che vale molti soldi e viene spesso raccontata al rovescio.

La provvigione dell'agenzia è detraibile?

Sì, per chi acquista la prima casa: 19% su un massimo di 1.000 euro di compenso, quindi fino a 190 euro. Servono la fattura e un pagamento tracciabile — il contante esclude la detrazione. Sopra i 75.000 euro di reddito il beneficio rientra nel tetto complessivo dell'art. 16-ter del TUIR e può ridursi.

Nell'atto si deve scrivere quanto ho pagato all'agenzia?

Dal 12 gennaio 2025 non necessariamente: la Legge 203/2024 consente di indicare, in alternativa all'importo, il numero della fattura del mediatore e la conferma che corrisponde alla spesa sostenuta. Restano invece sempre obbligatorie le modalità analitiche di pagamento, quindi la tracciabilità non è venuta meno.

Norme citate: artt. 1754, 1755 e 1385 del Codice civile — D.L. 4 luglio 2006 n. 223 (abolizione delle tariffe minime), art. 35 — Legge 13 dicembre 2024 n. 203, in vigore dal 12 gennaio 2025 — art. 15 c. 1 lett. b-bis e art. 16-ter del TUIR — D.Lgs. 206/2005, Codice del consumo.

Pagina informativa. Le condizioni economiche di ogni incarico si concordano caso per caso e sono scritte nel contratto di mediazione.